La Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) ha alertado de las consecuencias que, a su juicio, podría tener el proyecto de Real Decreto sobre medidas de gestión de los riesgos de inundación para el desarrollo urbanístico y la construcción de vivienda.

La organización empresarial ha realizado estas consideraciones coincidiendo con el cierre, este 16 de septiembre, del periodo de consulta pública del proyecto normativo, que plantea cambios relacionados con la gestión de los riesgos de inundación.

Según ASPRIMA, la futura regulación generaría un marco jurídico que considera impreciso y que podría afectar tanto al suelo urbano como al planeamiento y al parque residencial existente.

La asociación señala que el propio proyecto recoge la existencia en España de cerca de 33.000 hectáreas de usos construidos situadas dentro de zonas de flujo preferente, de las que más de 3.600 hectáreas corresponderían a uso residencial.

Mapas de inundabilidad

Una de las principales objeciones planteadas por la patronal madrileña tiene que ver con el papel que adquiriría la cartografía utilizada para delimitar las zonas con riesgo de inundación.

“El Real Decreto convierte un mapa técnico en una norma urbanística. La cartografía de inundabilidad pasa a decidir qué suelo puede desarrollarse y cuál no, sin un procedimiento claro de aprobación, revisión o recurso”, afirma Jorge Ginés, director general de ASPRIMA.

La asociación sostiene que las consecuencias no se limitarían a futuros desarrollos. Según su interpretación del texto, también podrían verse afectados edificios existentes, actuaciones de rehabilitación, proyectos actualmente en marcha y terrenos que ya disponen de planeamiento urbanístico.

“Si nuestra interpretación es correcta, puede bloquear rehabilitaciones, sustituciones de edificios antiguos o cambios de uso a residencial, aunque reduzcan el riesgo actual. Deja fuera además situaciones reales como licencias solicitadas, urbanizaciones iniciadas o reparcelaciones aprobadas”, advierte Ginés.

ASPRIMA considera igualmente que las restricciones planteadas podrían afectar a suelos que ya se encuentran urbanizados y cuentan con servicios y aprovechamiento urbanístico reconocido.

Sótanos y garajes, otro punto de conflicto

Otro de los aspectos cuestionados por la asociación es la regulación de los espacios situados bajo rasante. Según la interpretación realizada por ASPRIMA, el proyecto establece importantes restricciones para sótanos y garajes incluso en determinados ámbitos con una probabilidad de inundación muy baja.

A su vez, relaciona esta cuestión con las exigencias de aparcamiento establecidas por los planeamientos municipales y considera que podrían producirse incompatibilidades entre ambas regulaciones.

“El promotor queda atrapado entre dos normas contrarias, ya que no puede cumplir ambas normativas a la vez”, sostiene el director general de ASPRIMA.

Ginés añade que “la obligación de elevar los usos residenciales un metro sobre la cota de inundación puede afectar además a rasantes, alturas máximas, accesibilidad y número de plantas, con una reducción directa del aprovechamiento urbanístico, que hará inviables miles de viviendas, lo que restringe todavía más la oferta”.

La organización empresarial también cuestiona que, según su análisis, la norma pueda entrar en vigor sin un periodo transitorio que permita adaptar los proyectos y procedimientos que ya se encuentran en marcha.

“La norma se aplicaría al día siguiente de publicarse, aunque todavía no existan modelos, instrucciones técnicas, sistemas telemáticos o cartografía válida”, concluye Jorge Ginés.