¿Cuáles son los principales retos a los que se enfrentan las cooperativas de viviendas actualmente?

El principal problema que tienen las sociedades cooperativas es que nadie sabe lo que es una cooperativa. Se trata de un tipo de sociedad promotora cuya personalidad jurídica se desconoce y, al no entender su movimiento social, a la cooperativa se la teme más que se la respeta. Es la representación de la sociedad en el sistema de promoción inmobiliaria: una entidad sin ánimo de lucro que agrupa y defiende los intereses de gente común, con necesidades muy parecidas: promover vivienda a riguroso precio de coste. Este modelo conlleva que la sociedad suele nacer y morir con el proyecto, impulsada por un movimiento social. Sin embargo, en vez de abrazar este movimiento, mucha gente le teme, por el riesgo reputacional si algo sale mal. Es una pena porque, en vez de valorar el beneficio social y la alegría de ayudar a miles de familias que no podrían acceder al mercado libre de otro modo, se fijan en lo negativo. Y yo todavía no he encontrado esa parte negativa, y llevo en esto toda mi vida. El problema es el absoluto desconocimiento sobre cómo se regula económica, financiera, fiscal y jurídicamente una cooperativa. Y ese desconocimiento hace errar al poder ejecutivo, que saca a concurso suelos a los que es imposible que concurran las sociedades cooperativas.

¿Por qué ocurre esto? 

Recordemos el Proyecto Viena, que fue un auténtico fracaso y una vergüenza. Del fracaso de ese proyecto, que sacó el Ministerio, nace Casa 47. A los pocos días de que el concurso quedara desierto, estuve con el Ministerio de Vivienda dándoles explicaciones por escrito de por qué había fracasado. Entonces, se tomó la decisión de que fuera el Ministerio de Vivienda quien aglutinara y gestionara todos los activos inmobiliarios del resto de ministerios (Defensa, Economía, Industria, Transportes, Renfe, Adif…), demostrándose que otros ministerios no saben gestionarlos. Y el problema ocurre también con el Ayuntamiento de Brunete o con la Comunidad de Madrid. Al no saber qué es una cooperativa, diseñan los estándares de los concursos de suelo público pidiendo, por ejemplo, presentar el balance de los últimos diez años o cuentas de resultados con determinados beneficios. Al pedir eso a una sociedad que nace con el proyecto y muere al finalizarlo, ya no puede presentarse. O bien demuestran una ignorancia supina sobre qué es y cuál es la función social de una cooperativa, o, sabiendo lo que es, ponen esas condiciones expresamente para que no nos presentemos. Casi prefiero lo segundo. Si lo hicieran a propósito, me tocaría convencerles de nuestra capacidad, demostrando que en Concovi tutelamos más de 13.000 viviendas al año, con 3.000 millones de euros de inversión. Concovi ha tutelado el 10% del parque de vivienda de este país. Sabemos hacer proyectos de todos los volúmenes y de magnitudes impresionantes. Y preferiría eso a tener que darles un máster básico para explicarles que somos una entidad de la economía social. En España solo hay tres maneras de acceder a la vivienda: a través de un promotor público, a través de una sociedad de capital con beneficios industriales, o a través de una sociedad cooperativa. La única diferencia entre el promotor público y nosotros es que ellos son públicos y nosotros privados, pero la cuenta de resultados de ambos es la misma: cero. No podemos dar beneficios, ponemos viviendas en el mercado a riguroso precio de coste y no le sumamos el beneficio industrial.

Hay muchas cooperativas operando en los desarrollos del sureste. ¿Se están encontrando con estas dificultades también en los nuevos desarrollos de Madrid?

La gran queja que tenemos es el desconocimiento por parte de las administraciones públicas, que no se están apoyando en las cooperativas para ser parte de la solución. Aun así, las 13.000 viviendas que tutelamos por toda España se están haciendo sin problemas de financiación, vacíos legales ni faltas de garantías. Se hacen en suelos del mercado libre que compramos y desarrollamos de forma privada. Mi pena es que, pudiendo estar haciendo 30.000 viviendas en vez de 13.000, no las hacemos porque prácticamente no se nos tiene en cuenta en ninguna política social. Los ayuntamientos que sí saben qué es una cooperativa y conocen nuestro potencial, nos adjudican muchas veces la mayoría de los concursos públicos: ahí están las pruebas.

¿Y qué ocurre en Madrid?

En Madrid, no. La Comunidad de Madrid excluye a las sociedades cooperativas del Plan Vive. Llevamos cuatro ediciones y en ninguna se ha permitido concurrir a cooperativas; tienes que ser sociedad anónima. Ya no es un fallo de redacción como en el Proyecto Viena; es que excluyen expresamente a las cooperativas, obligándonos en el Plan Vive 3 y 4 a que, si fuéramos adjudicatarias, tendríamos que transformarnos en sociedad anónima. Es indignante porque nos obligan a renunciar a nuestra naturaleza y objeto social para convertirnos en una sociedad de capital que ni queremos, ni sabemos, ni podemos ser.

¿Qué oportunidades ofrecen a las cooperativas los nuevos desarrollos del Sureste? 

Ninguna. La Comunidad de Madrid es la única que no tiene regulado el precio del suelo protegido. Aunque la vivienda sí tiene un precio máximo, el suelo está liberado, y llevo años denunciándolo. Si un promotor pretende cobrar 1.000 euros de repercusión por el suelo, no podemos decirle que cobre 400 sin ofrecer alternativas. Lo que pedimos es que se incremente la edificabilidad y densidad en la parte de renta libre para compensar al promotor y que los números le salgan, garantizando que el suelo protegido cumpla su función. Llevamos años reclamando que se revise el reglamento. Subir el precio del módulo de la vivienda solo sirvió para que los propietarios subieran a su vez el precio del suelo, porque la ley se lo permitía. En Valencia o Andalucía nadie puede comprar suelo protegido por encima de lo que marca el reglamento; en Málaga se está haciendo muchísima vivienda protegida por este motivo. En Madrid el precio del suelo hace imposible vender vivienda a precio de módulo. Los números no salen, los impuestos son altísimos y nadie hace magia. Con repercusiones de 400 euros el metro cuadrado, no espero absolutamente nada de los grandes desarrollos.

Entonces, ahora mismo, ¿los proyectos de cooperativa son arriesgados?

No, la cooperativa es muy segura. Lo que ocurre es que hoy ningún promotor puede cumplir el objetivo del suelo protegido si no se regula su precio. Es mucho más arriesgado comprarle a un promotor inmobiliario y no saber cómo te van a escriturar la vivienda.

¿Qué salidas ve a esta situación?

Valentía política. El poder ejecutivo tiene que dar soluciones y presionar. Si queremos que el suelo protegido cumpla su función sin arruinar a quien lo desarrolla, hay que incrementar las alturas y densidades en la parte de renta libre para salvar las cifras. Hoy estamos jugando y haciendo trampas; si regulas el precio de venta de la casa pero no el del suelo, no funciona. Es como hacer una tortilla sin huevos; se llamará de otra manera, pero no es una tortilla. Por eso la inmensa mayoría de las viviendas que hacemos en cooperativa son de renta libre, porque con el límite actual nadie se puede permitir otra cosa.