El desarrollo de Los Ahijones, uno de los ámbitos clave de los nuevos desarrollos del sureste de Madrid, entra en fase de consolidación con cerca de 2.000 viviendas en marcha a lo largo de 2026.

Así lo explica el gerente de la Junta de Compensación, Raúl Baz, quien detalla que el proyecto avanza en paralelo en sus usos residencial, industrial y comercial, con el objetivo de configurar desde el inicio un barrio con actividad, servicios y empleo.

¿¿Cuál es la situación actual de Los Ahijones? ¿En qué punto estamos?

Estamos en un punto claramente de consolidación y de avance. Llevamos ya tiempo avanzando con la urbanización y hemos entrado en una fase en la que empiezan a verse los primeros proyectos en marcha. Esto supone que entramos en la fase de consolidación.

Lo que hemos abordado durante todos estos años es un proceso de transformación del suelo para que, finalmente, se puedan desarrollar viviendas, naves industriales, comerciales, dotaciones públicas…Actualmente, se pueden ver las grúas existentes en el sector, que corresponden a unas 600 viviendas aproximadamente en promoción. A este número, deberíamos añadir otras 1.600 que están a la espera de la correspondiente licencia. La mayoría están pendientes de algún informe sectorial o de terminar el proceso de licitación de las obras, pero a la vuelta del verano esas 1.600 deberían estar también en marcha. Con lo cual, al final de 2026 debería haber aquí en torno a 12 o 14 promociones ya funcionando.

Eso supone unas 2.000 viviendas de las aproximadamente 3.132 que tiene la etapa 1 de Los Ahijones; es decir, un volumen cercano al 70 % de la capacidad de Los Ahijones para aportar vivienda al mercado en esta etapa. En cuanto al resto de las parcelas potencialmente materializables pero que no se están desarrollando, es debido a varias circunstancias, hay situaciones en las que no se puede desarrollar vivienda porque existen proindivisos que impiden sacar adelante un proyecto, hay algunas parcelas afectadas por una línea de alta tensión, la línea Madrid-Loeches, que también afecta a Berrocales… No obstante, alcanzar este 70% en apenas un año y medio desde que se consiguió la simultaneidad demuestra que hay mucho interés por parte de los promotores del sector, de poner en marcha sus proyectos y poner en el mercado el mayor número de viviendas posible. 

Más allá del suelo residencial, ¿qué avances hay?

En Ahijones siempre hemos tenido la idea de que el sector tiene que funcionar como un todo; es decir, como un barrio tradicional en el que convive la necesidad de dotar de viviendas para atender a una necesidad de carácter esencial, con el desarrollo de actividades comerciales e industriales que dan servicio a esa colectividad y genera claras sinergias que hace que el Barrio funcione como una entidad autónoma.

Es por ello que en el año 2022 enajenamos ocho parcelas a la su filial española del Banco de inversiones Goldman Sachs  (Newdock),  para el desarrollo de distintos proyectos industriales-logísticos, que ya están en simultaneidad y con licencias pedidas, estimando el inicio de las obras para finales del presente año, lo que unido al desarrollo de una magnífica parcela comercial por el Grupo Ahorramás, hará que Ahijones se consolide definitivamente como un desarrollo urbanístico que cuida su crecimiento y desarrollo, llevándolo a cabo de manera equilibrada en cuanto a la puesta en marcha de los distintos usos con que cuenta.

Es decir, ¿la actividad logística va a comenzar después del verano?

Sí, los datos que estamos manejando en la actualidad, nos indican que las primeras promociones de naves comenzarán en el último trimestre de este año, con distintas tipologías según se desarrollen en la zona este u oeste de la M45 y atendiendo a las necesidades del mercado de este tipo de suelos. 

¿Qué supone el arranque de esta última etapa?

Efectivamente, estamos poniendo en marcha ya la etapa 2, que al ser colindante con las etapas 1, 3 y 4, ya tiene adelantada parte de su urbanización, teniendo previsto el inicio del resto de las obras de forma inminente. La adjudicataria de estas obras ha sido una UTE de dos empresas: Obras Especiales y Virton. Planteamos una simultaneidad desde ya en 20 meses para la etapa dos, y 30 meses para la finalización de la etapa en sí, y con eso cerraríamos la urbanización de la zona al oeste de la Gran Vía del Sureste, lo que supone, prácticamente la mitad del sector, con una compensación de usos puesta en marcha y un desarrollo importante. Siempre fue nuestra obsesión que los habitantes de Los Ahijones no vieran al lado de sus viviendas, parcelas llenas de maleza y en situación de abandono.

Queríamos que las personas que compran una casa aquí vivieran en un barrio lo antes posible y no tuvieran que esperar 15 años a que se produjera su consolidación, por lo que se dispondrá en breve de dotaciones comerciales, industriales y esperamos también, dotaciones públicas, aunque eso ya no depende de la Junta de Compensación, sino de las Administraciones Públicas, que por otro lado, están muy volcadas en estos desarrollos.

¿Qué va a producirse antes, la movilidad industrial y laboral, de actividad económica, o la residencial?

Esperamos a los primeros vecinos de Los Ahijones aproximadamente para el verano que viene, y para ese momento, los primeros proyectos industriales estarán a punto de terminar, y el suelo industrial, por su naturaleza, en cuanto se terminan las obras se pone a funcionar de forma muy rápida. De modo que van a ir a la par los primeros habitantes y los primeros trabajadores de los negocios y de las industrias que se van a ir montando en Los Ahijones, sobre todo en el margen este, que es la que desarrolla Newdock, esa industria limpia y de grandes naves dedicadas fundamentalmente al uso logístico.

¿Qué van a sacar a subasta este año para poder financiar todos estos proyectos?

Este año nos hemos centrado en las tres torres que la Junta de Compensación tiene en la etapa 1, que han sido recientemente adquiridas y que previsiblemente desarrollarán vivienda protegida asequible en alquiler. Y sacaremos algún producto más. Con eso, en principio, tendríamos cubierto un presupuesto de gasto en obra muy importante para este año. Pero tenemos que avanzar y tenemos que ir ajustando los gastos a los que va a hacer frente la Junta de Compensación, que son muy importantes, con los ingresos, intentando que los propietarios asuman el menor esfuerzo posible, dado que han hecho importantes cesiones de aprovechamiento a la propia Junta de Compensación, precisamente para cubrir el volumen tan importante de gasto al que se enfrenta un desarrollo de esta magnitud.

¿Qué otras superficies comerciales habrá?

Al margen del terciario recreativo comercial, con disponibilidad de 4 manzanas (una por cada etapa residencial), contamos con un volumen muy importante del uso denominado terciario de proximidad, dado que prácticamente todas las manzanas residenciales (salvo alguna tipología) tienen bajos comerciales para que se pueda establecer en ellos cualquier tipo de actividad comercial, desde alimentación, textil, servicios profesionales….

Los Ahijones es un sector donde los vecinos van a poder llegar en Metro a su Barrio en la parada de Metro que tenemos entre Berrocales y Ahijones, y camino de su casa va a poder cortarse el pelo, comprar ropa, ir a la farmacia o hacer la compra. Si tiene una mascota, va a poder llevarla al veterinario, porque seguramente haya clínica veterinaria; va a poder echar la lotería, tomarse una cerveza, comer en algunos de los bares o restaurantes que se ubicarán en las plantas bajas de los edificios residenciales… Todo esto es perfectamente factible porque todas como hemos comentado con anterioridad, prácticamente todas las manzanas contemplan esa posibilidad en la planta baja.

En una entrevista anterior, usted dijo que Los Ahijones iba a echar el resto en cuanto a inversiones este año. ¿Cómo se está materializando esto?

Hemos aprobado un presupuesto de ejecución de obra de 67 millones de euros para este año 2026. Con ese presupuesto se hace urbanización, pero no solo las calles o los ajardinamientos del sector. También hacemos frente a compromisos que tenemos con la administración por acciones exteriores por un importe económico de mucha envergadura, sin perjuicio de otra serie de compromisos que asumimos cuando firmamos el convenio con el Ayuntamiento de Madrid en mayo de 2015.

Eso se lleva una parte importante del presupuesto, pero es que además en Ahijones, como el resto de los sectores de la Estrategia del Este, tiene que hacer frente a unos costes muy importantes para el desvío y soterramiento de líneas eléctricas de alta y media tensión. Esos 67 millones de euros hay que conseguirlos y hay que invertirlos correctamente. 

Es importante hacer llegar a la sociedad este mensaje de compromiso y esfuerzo que los promotores del sector hacen para desarrollar este Barrio y transformarlo hasta que se convierta en un suelo apto para edificar. El esfuerzo económico es realmente muy elevado y las incertidumbres y dificultades que durante el camino van apareciendo, cada vez mayores.

¿Cómo va el soterramiento de líneas de alta tensión?

Pues van caminando más lentamente de lo que quisiéramos, pero va caminando. En Los Ahijones tenemos líneas de alta tensión, líneas de media tensión, líneas de baja tensión preexistentes, un oleoducto, un gasoducto… Y vamos soterrando, desviando o retranqueando todo lo que vamos necesitando. Afortunadamente, desde la Dirección General de Industria de la CM, se trabaja intensamente para que la burocracia y la normativa existente no nos ahogue en los distintos procesos que tenemos que acometer, y eso es muy de agradecer.

Igualmente, por parte de UFD en nuestro caso -como titular de algunas de las líneas que tenemos que modificar- se trata de salvar todos los obstáculos que una regulación tan complicada y la existencia de tantos actores en estos procesos, pone de manifiesto durante la tramitación de los distintos expedientes que debemos acometer.

¿Qué le diría a las personas que están preocupadas cuando oyen que no está garantizado el suministro eléctrico para las nuevas viviendas que se están construyendo?

Esa preocupación es real. España tiene un problema de suministro eléctrico y hay que resolverlo, dándole prioridad, desde luego, a las necesidades del suelo residencial respecto al resto de usos. La vivienda es un problema social evidente que hay que cubrir por delante de cualquier otra necesidad. En este sentido, en Ahijones tenemos garantizado el punto de suministro para las etapas 1, 2, 3 y 4. Así que, en principio, las cuatro primeras etapas están perfectamente cubiertas y con las inversiones en infraestructuras que ya en la etapa 2 vamos a acometer, deberíamos ser capaces de asegurar igualmente, las necesidades de las dos etapas que nos restan por ejecutar (5 y 6)

Las cocheras de la Línea 9 están en Los Ahijones, y también está en marcha el proyecto de la nueva estación. ¿Va a haber novedades?

Las cocheras están ahí y no hay, por el momento, a menos que yo sepa, voluntad ni vocación de que desaparezcan. En cuanto al proyecto de la nueva estación, sabemos que ha sido licitado el proyecto del apeadero Ahijones-Berrocales y se han presentado ya varias propuestas, por lo que habrá que esperar a la resolución de esta licitación para conocer al vencedor a la misma y el contenido de su proyecto. La idea era que entrara en servicio en 2029. 

¿Qué hay de los viales y las conexiones con otros ámbitos, como El Cañaveral?

Con El Cañaveral tenemos cinco puentes de conexión. Cualquiera que circule por la Radial 3, puede observar los pilares ya ejecutados en el centro de la autopista, sobre los que hay que montar unos tableros. Desde la Junta de Compensación hemos adoptado la decisión de acometer los cinco a la vez, lo que haremos en coordinación con El Cañaveral

¿Qué hay de las conexiones con Los Berrocales?

Pues con Berrocales tenemos 4 puentes de conexión, de los que vamos a acometer de forma inmediata el primero de ellos, que es el más cercano a la M45 y unirá Berrocales con Ahijones y el Cañaveral

¿Y hacia Rivas Vaciamadrid?

Ahora mismo, con la antigua M-823 ya conectamos con la M-50 en sentido sur, pero en sentido norte falta la ejecución de un tramo de carril de incorporación, que ejecutaremos en cuanto tengamos autorización para ello.

¿Y el lado que conecta con la M-45?

Las vías colectoras de la M-45 nos van a permitir entrar y salir de Los Ahijones a través de esta Gran infraestructura viaria. Es una obra muy importante en cuanto a las dificultades de ejecución y muy alto presupuesto de coste, que debemos llevar a cabo en coordinación con Los Berrocales

¿Cómo van a obtener los recursos necesarios para afrontarlo?

Pues de la misma forma que se afronta cualquier otro gasto afecto al desarrollo de este ámbito, con la aportación económica de los propietarios y promotores, bien por aportación directa o bien por la venta de aprovechamientos que en su día cedieron a la Junta de Compensación precisamente para destinarlo a cometidos como la ejecución de las vías colectoras de la M45. Al final, la gente también tiene que ser consciente del esfuerzo tan importante que hacen no solo los grandes promotores, sino también las familias y propietarios de suelo en el sector más pequeños. 

La suma de los costes de urbanización interior del sector, las vías de conexión con otros ámbitos, los relativos a la eliminación de obstáculos e infraestructuras preexistentes, desvío o soterramiento de instalaciones para el suministro de servicios básicos como luz, gas, agua, las vías colectoras, las acciones exteriores y un sinfín de acciones a acometer, supone unas cantidades muy importantes de dinero que hay que afrontar por parte de los propietarios del suelo. 

¿Cómo avanza el encauzamiento del arroyo?

Está incluido dentro del parque lineal. Es una red supramunicipal, y también damos continuidad a la vía pecuaria respecto a la parte que viene desde El Cañaveral y hacia Berrocales, para que pueda continuar su uso y disfrute por parte de los ciudadanos que lo deseen.

¿Qué perspectivas hay para la Etapa 5?

Si entramos en simultaneidad en 20 meses a partir de ahora en la etapa 2 (como está previsto), antes de la finalización de la misma, tenemos que comenzar con la etapa 5, aunque ya estamos trabajando en ella para algunos temas puntuales que, como desarrollo de otras etapas, debemos acometer. 

¿Cómo avanza el Proyecto Life?

Está terminado y hay que ponerlo en marcha al estar incluido en la etapa 1. El desarrollo del Proyecto Life, pone claramente de manifiesto la sensibilidad de este sector por el medio ambiente y el respeto por la utilización y uso de los recursos naturales. La apuesta por la sostenibilidad de Los Ahijones, viene no sólo definida por el desarrollo de este proyecto basado en la utilización del agua de lluvia, sino por otros conceptos de modelos urbanísticos que hemos incorporado al mismo, como el hecho de que Los Ahijones esté concebido como ciudad que respeta las reglas 3-30-300 o que cumple con los estándares de una ciudad de los 15 minutos.

¿Cómo está afectando la subida de coste de los materiales de construcción?

Estamos empezando a recibir ya demandas de proveedores de actualización de precios por los costes de la energía por la guerra de Irán. Ya sufrimos con la guerra de Ucrania demandas de este tipo, donde se actualizaron contratos un diferencial de dos dígitos, lo que, de nuevo, supondrá un esfuerzo adicional que deberán soportar los promotores y propietarios de suelo en el sector.

En este sentido, relacionado con este problema, hay otra circunstancia adicional que está afectando gravemente a todo el proceso de transformación del suelo y posterior construcción de viviendas, y es el de la evidente falta de mano de obra. Siempre se habla de la falta de suelo, de los problemas burocráticos para el desarrollo del mismo. Pero no debemos olvidar las consecuencias de la escasez de mano de obra para desarrollar las promociones residenciales. Quizás a la hora de estudiar los ritmos de producción de viviendas, haya que incluir esta nueva variable, a la que no se le está dando la relevancia que realmente tiene, que es mucha.

Al final el aumento de los costes de energía y materiales se suple con un gran esfuerzo económico por parte de los promotores y propietarios de suelo,  traducido en un mayor coste, pero cuando no hay mano de obra disponible y el problema se hace crónico, las dificultades para solventarlo escapan de la esfera puramente económica, y dibujan una situación de muy difícil  solución que afecta de lleno a la capacidad de poner viviendas en el mercado que ayudaría a aliviar las tensiones en los precios y facilitaría el acceso de gran parte de la población a lo que sin duda, se ha convertido en un bien de primera necesidad.