Raúl Baz es el gerente de la Junta de Compensación de Los Ahijones. En esta entrevista con Nuevo Sureste, expone los planes y previsiones del sector para este año, que prevé marcar un punto de inflexión en la creación del futuro barrio.
Tras obtener la simultaneidad en el mes de diciembre, está previsto que en breve lleguen las promotoras de vivienda a Los Ahijones.
Hoy en día, el concepto de urbanización ha evolucionado. Ya no se trata solo de construir, sino de crear una comunidad, y esto implica contar con vecinos muy especiales que han realizado un gran esfuerzo para establecerse aquí. Actualmente, estamos en el proceso de levantar las promociones que llevan tiempo pagando. Uno de los actores clave en este proceso es la administración pública, que posee una cartera significativa de suelo que se destinará, a la mayor brevedad posible, a realzar el espacio urbano y aliviar el precio de la vivienda, un tema del cual se habla continuamente en los medios de comunicación y que es una necesidad apremiante para la sociedad.
¿Qué significa el 2025 en los planes de Los Ahijones?
El año 2025 será crucial en términos de ejecución de infraestructuras. Culminaremos tres etapas de urbanización y continuaremos trabajando en otra. Además, debemos abordar una serie de conexiones con las áreas adyacentes. Construiremos dos puentes de conexión con El Cañaveral, los R.1 y R.5, próximos a la M-45. Este año, también iniciaremos la obra de conexión con Los Berrocales, que denominamos L.1, situada junto al Metro, facilitando la conexión entre ambos barrios y ejecutándola en colaboración con esa junta de compensación. Prevemos finalizar estas obras en 2026, aunque dependeremos de la obtención de permisos administrativos, lo que añade un nivel de complejidad. Asimismo, comenzaremos la construcción de las vías colectoras que conectan con el tronco central de la M-45, enlazando con las ya finalizadas en Los Berrocales y las de El Cañaveral.
¿Cuántas viviendas se calculan para este ejercicio?
Cuantificar el número exacto de viviendas es complicado, ya que depende de las proyecciones de crecimiento de las promotoras. Sin embargo, puedo afirmar con confianza que se han realizado estudios geotécnicos para la construcción de 700 viviendas de particulares, que es nuestra previsión para este año. Además, la Comunidad de Madrid ha promulgado la Ley 3/2024, que permite cambiar el uso de terrenos destinados a oficinas en simultaneidad, facilitando así su conversión en vivienda protegida en alquiler. La Junta de Compensación ha retenido suelo en forma de tres torres de oficinas dentro de la primera etapa de urbanización, que suman un total de 60.000 metros cuadrados de edificabilidad para uso terciario, además de 7.500 metros cuadrados adicionales para comercio de proximidad. Planeamos transformar este espacio siguiendo las disposiciones de la ley, lo que permitirá la incorporación de otras 700 viviendas al mercado de aquí a los próximos dos años, dado que la ley establece un plazo para su desarrollo. Recientemente, hemos sacado a subasta el suelo de una de las torres, cuyo proceso se llevará a cabo ante notario el 4 de marzo. Asimismo, tenemos planes para subastar las otras torres entre 2025 y 2026, dentro del plazo legal previsto.
¿Realizarán más subastas?
Este año, según nuestro plan de negocio, subastaremos tres torres. Con esto, y las aportaciones de los propietarios, aseguraremos el presupuesto para 2025. Sin embargo, 2026 será un año aún más desafiante, ya que, mientras este año iniciamos varios proyectos, en 2026 estarán en pleno desarrollo. Dentro de nuestro plan de desinversión, tenemos parcelas interesantes de uso terciario en las etapas 1, 2, 3 y 4 para subastar. Esto incluye parcelas para uso comercial en la etapa 2, como la adquirida por Ahorramás, así como dos parcelas para estaciones de servicio a ambos lados de la Gran Vía del Sureste. También contamos con una parcela comercial en las etapas 3 y 4, que colinda con la zona comercial de Los Berrocales, ofreciendo cerca de 50.000 metros cuadrados de edificabilidad. Además, poseemos una franja de suelo destinada a un parque industrial junto a la R-3, que combina industria tradicional e industria de escaparate, lo que lo hace muy atractivo.
Introducir otras 700 viviendas, ¿no puede alterar el equilibrio urbanístico que han calculado para el sector?
La construcción de 700 viviendas adicionales no trastocará el equilibrio urbanístico que hemos diseñado para el barrio. Las promociones requieren entre 20 y 24 meses para desarrollarse, por lo que, para ese momento, la primera etapa de urbanización estará completamente finalizada y lista, lo que permitirá a los nuevos vecinos vivir en un entorno agradable. Aunque habrá obras en los solares cercanos cuando los nuevos residentes lleguen, la fase de urbanización estará concluida.
¿Cuándo terminará la primera etapa de urbanización?
Prevemos que las obras de urbanización de la primera etapa concluirán este verano, salvo algunos ajustes menores en los parques, así como la gestión de la línea de alta tensión en asociación con Los Berrocales y la subestación eléctrica Ahijones I, que tiene un plazo de finalización de 53 semanas a partir de enero. Cuando los vecinos se muden, todo estará listo y contará con luz conforme a los estándares establecidos por Red Eléctrica Española.
En estos momentos, la principal intervención es en el Parque Oeste.
Es esencial concluir la construcción del Parque Oeste, una importante dotación pública cuyo titular es el Ayuntamiento de Madrid. Las obras han avanzado significativamente, con el movimiento de tierras y algunas infraestructuras ya completadas. Esperamos que esté finalizado este verano, incluyendo el proyecto GreenLED, que refuerza nuestro compromiso con la sostenibilidad y la recuperación de aguas, en línea con lo que hemos prometido a la Comisión Europea.
En una ocasión dijo que la primera etapa de urbanización de Los Ahijones giraba alrededor de la futura estación de Metro de la línea 9.
La estación de Metro representa una infraestructura clave para nuestro desarrollo. Desde el inicio del diseño de las etapas, en virtud del convenio de gestión firmado con el Ayuntamiento de Madrid, fue fundamental para nosotros planificar el crecimiento alrededor de esta futura estación. Actualmente, este proyecto es una realidad, ya que se han licitado los trabajos y en un plazo de tres años estará en funcionamiento. Se concebirá como un apeadero a cielo abierto, lo que implica que no requerirá un trabajo de ingeniería extenso. Por lo tanto, cuando los residentes de Los Ahijones comiencen a llegar, podrán disfrutar de esta infraestructura en poco tiempo.
¿Van a iniciar la etapa 2 de urbanización este 2025?
Una parte de la etapa 2 ya está en marcha. Planeamos firmar el acta de replanteo para esta etapa en el tercer trimestre, con un plazo de ejecución de 24 meses, con la previsión de finalizarla a finales de 2027. Dado que esta etapa colinda con la 1, hemos incorporado en la primera algunas infraestructuras de la segunda, necesarias para su correcto funcionamiento.
¿Cuál es la situación de las etapas 3 y 4?
Las etapas 3 y 4 también están muy avanzadas, con un desarrollo del 75 por ciento. Estas tienen un impacto en la etapa 2 debido a su proximidad. Están destinadas a usos industriales y han sido vendidas a Newdock, empresa del grupo Goldman Sachs. Nuestro objetivo es finalizar estas etapas para poder reinvertir en la urbanización. Planeamos culminarlas este verano. Mientras tanto, a principios de este mes de febrero, solicitamos la simultaneidad edificatoria para estas etapas. Prevemos un período de espera de entre dos y tres meses para la concesión de este permiso, lo que permitirá a Newdock obtener las licencias necesarias para comenzar la construcción. Los plazos para las obras industriales son más cortos que para las residenciales; según su plan de negocio, podrían iniciar la construcción a finales de 2025, concluyendo las obras entre finales de 2026 y principios de 2027. Sin embargo, técnicamente, podrían comenzar antes.
¿Qué pasará con el resto de suelo industrial?
Los polos industriales estaban ya establecidos cuando llegamos y continúan operando. Hemos respetado la distribución de parcelas y el plan de reparcelación para que estas actividades puedan seguir funcionando sin verse afectadas por el desarrollo urbanístico. De este modo, la actividad económica anterior se integra perfectamente en el sector, incluyendo a empresas como Fuentearcos y Sercoex.
¿Cuál es la previsión de finalización de obras del sector?
Siguiendo el cronograma del Ayuntamiento de Madrid, Los Ahijones deberá estar finalizado en 2031. Aunque hay muchas variables que pueden influir en este plazo, trabajamos con el objetivo de completar la urbanización a finales de ese año.
¿Trabajan en el acondicionamiento del arroyo de Los Ahijones?
Sí, hemos estado trabajando en el encauzamiento del arroyo, en la creación de un parque lineal y en la recuperación de la vía pecuaria. A día de hoy, podemos considerar finalizados los trabajos de encauzamiento. No solo hemos completado esta tarea, sino también la construcción del colector que va paralelo al arroyo, para evitar futuras intervenciones en la infraestructura. Aunque estas obras corresponden a la etapa 5, decidimos adelantarlas para no tener que alterarlas en el futuro. En este momento, está todo finalizado desde el punto de vista de ingeniería y urbanismo, quedando únicamente la conexión de las calles de las etapas 1 y 2 con la etapa 5, mediante pasarelas que cruzan el arroyo.
¿Habrá conexiones ciclistas entre El Cañaveral y Vicálvaro?
Este es un asunto que debemos coordinar con El Cañaveral y Los Berrocales. El Ayuntamiento ha tomado la acertada decisión de conectar las dos primeras etapas de estos sectores con El Cañaveral, facilitando así la funcionalidad del eje de conexión entre barrios. En este sentido, contaremos con kilómetros de carriles bici, similares a los de cualquier ciudad nórdica. Sin embargo, la puesta en marcha de estas conexiones debe ser consensuada con las demás áreas para garantizar su continuidad. A futuro, está previsto que se incluyan estas conexiones tanto en carriles independientes como integrados en la red vial.
¿Cuáles son los planes para el Bosque Metropolitano en 2025?
El plan especial del Bosque Metropolitano está en desarrollo por parte del Área de Urbanismo y Medio Ambiente del Ayuntamiento de Madrid. Estamos a la espera de las directrices del departamento de Planeamiento y Planificación Estratégica municipal. El Ayuntamiento está mostrando mucha sensibilidad hacia la situación singular de cada junta de compensación. Este proyecto ambicioso afecta a varias juntas de compensación en la ciudad, cada una con una situación administrativa y de ejecución diferente. Organizar este complejo esquema no es sencillo, pero estamos calculando las actuaciones necesarias en las zonas verdes que nos corresponden en relación con el Bosque Metropolitano según las estimaciones planteadas en las reuniones del proyecto.
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