La Comunidad propone una retirada progresiva de cargas sobre los desarrollos urbanísticos para facilitar su sostenibilidad económica

La Comunidad de Madrid permitirá a los promotores de suelo urbanizable sectorizado levantar las cargas de urbanización a medida que se vayan terminando sus etapas y no de manera conjunta, tal y como recoge la modificación de la Ley 7/2024, de 26 de diciembre, de Medidas para un desarrollo equilibrado en materia de medio ambiente y ordenación del territorio.

Así lo explicó la directora general de Urbanismo de la Comunidad de Madrid, Sara Aranda, durante el desayuno informativo titulado ‘Implicaciones para los ciudadanos en los cambios normativos en materia de vivienda y urbanismo en la Comunidad de Madrid‘ organizado por el Gobierno Regional, el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid y la Asociación de la Prensa de Madrid.

Aranda incidió en que la legislación estatal y la Ley 9/2001 establecen un régimen de gestión sobre los desarrollos que afectan a los planes de reparcelación y los proyectos de urbanización de un sector, aunque se divida por fases (en clara referencia a los desarrollos del sureste de Madrid). De tal modo, eso obliga a pignorar (dejar en prenda) las cargas de todo el ámbito en conjunto, lo que inmoviliza una cantidad muy importante de recursos de los promotores.

Viabilidad financiera

«Esa situación genera problemas en cuanto a la inversión porque no se puede mantener de manera sostenida durante doce años. Proponemos que esas cargas se vayan levantando a medida que se vayan terminando las fases. De esa manera, al concluir una fase, podrá levantarse la carga y dedicar esos recursos a las siguientes, facilitando el desarrollo sostenible del sector desde un punto de vista económico«, aseveró la directora, que también avanzó que el Ejecutivo autonómico adelantará la posibilidad de petición de licencias para no tener que esperar a que los proyectos de reparcelación adquieran firmeza jurídica.

Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), apostilló, a consultas de Nuevo Sureste, que «el hecho de que las cargas de ejecución se levanten viabiliza la financiación del promotor a la hora de formalizar sus préstamos como para las juntas de compensación respecto a los avales«.

El desayuno informativo dio pie a prolijas explicaciones acerca de la normativa urbanística en tramitación. A continuación, se especifican las ideas más importantes de todos ellos.

• Aranda explicó los aspectos urbanísticos clave de la Ley 3/2024, de 28 de junio, de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida. Por un lado, se permite construir vivienda de protección en suelos con usos de red supramunicipal, general o local, eliminando la especificación de hacerlo con un plan especial, siempre que se respeten los parámetros constructivos del entorno (alturas, edificabilidad, etcétera). Por otra parte, para reducir el precio de los pisos protegidos, se permite que el promotor sólo construya un aparcamiento por vivienda, en vez de los 1,5 actuales. Por último, se permite que se puedan construir viviendas protegidas en régimen de alquiler de forma excepcional durante los próximos dos años en suelo destinado a oficinas, lo que podría suponer la construcción de hasta 54.488 viviendas (hasta ahora, se han adherido a esta posibilidad 171 de los 179 municipios de la región).
• Respecto a la Ley 7/2024, además del anuncio antes comentado, la directora anunció que supondrá una modificación de la Ley 9/1995, de 28 de marzo, de Medidas de Política Territorial, Suelo y Urbanismo. Supondrá una norma transitoria hacia una nueva Ley del Suelo. Creará la figura del plan regional de estrategia territorial para facilitar el desarrollo de planes de carácter regional que afectan a varios municipios en común (corredores ecológicos, infraestructuras, patrimonio, paisaje…), que también se podrá desarrollar mediante una ordenación territorial directa en un ámbito comarcal o subregional conforme al citado plan territorial. También, los planes estratégicos municipales, que reducirán el tiempo de tramitación de un plan general, centrándose en las decisiones estructurales, las infraestructuras críticas y planteando una serie de índices y objetivos que descarten aquello que pueda trabajarse desde un régimen ejecutivo. Se simplificarán también el sistema de categorías de suelo para fijar claramente las necesidades reales de suelo del municipio y los límites a las modificaciones puntuales por población, aplicándose tan sólo el 20 por ciento a la totalidad del suelo. De esta manera, se prevé que se reduzcan de una media de doce a sólo cuatro los años para la aprobación de un plan general.
  Esta normativa también permitirá realizar cambios sobre la Ley 9/2001. Se facilitará la ejecución de actuaciones con incrementos de edificabilidad, cambios de uso o incrementos de densidad mediante planes especiales. Se permitirá que la tramitación de estos se minore de cuatro años a 8 meses y se limitarán las cesiones de suelo a la administración a 30 metros cuadrados por cada 100 construidos. También se crearán instrumentos normativos para poder aplicar las directivas técnicas europeas relativas a eficiencia energética. Por último, se ampliará el ámbito de las declaraciones responsables para sistemas de energía renovable de autoconsumo y puntos de recarga de vehículos eléctricos, se ampliará la disciplina urbanística y se ampliará el régimen jurídico de las ECUs.
• La directora general de Economía Circular, Cristina Aparicio, avanzó, por su parte, la eliminación de planes especiales de infraestructuras estratégicas para impulsar las redes de servicios como electricidad, agua y telecomunicaciones. Se facilitará la implantación de los centros de datos y se les permitirá desarrollarse mediante proyectos simplificados en suelo no sectorizado. Se establecerá un régimen temporal para grandes consumidores de energía. Se modernizará el procedimiento de modernización de regadíos, se definirán nuevos instrumentos de protección del paisaje, se unificarán las evaluaciones ambientales de proyecto proyecto y estratégicas, y se exigirán garantías para el desmontaje de proyectos fotovoltaicos.

Crear tejido y relato

En su intervención de bienvenida, Mayte Antona, vocal de la junta directiva de la APM, subrayó la pertinencia del reciente convenio firmado entre la APM y el COAM «a favor del rigor informativo, que desde esta casa defendemos y luchamos por ello, porque queremos desbancar todos esos modos de trabajo que no son periodismo. La información que nos proporcionan colectivos como este nos van a facilitar esta tarea«. Y resaltó la importancia de las sociedades civiles, porque son «los que hacemos tejido y los que tenemos que hacer la versión, el relato auténtico de lo que ocurre«.

Por su parte, el decano del COAM, Sigfrido Herráez, expresó su deseo de que «la ciudadanía recupere la confianza en un mensaje, porque se le da con claridad». «Todos nos debemos a la ciudadanía: los arquitectos, los servidores públicos y los periodistas”, afirmó. «Lo que estamos haciendo hoy es algo importantísimo e innovador, que estemos de la mano promotores, arquitectos y aquellos que podéis trasladar desde la administración y desde los medios de comunicación esa lectura fácil de la ley, y que esa lectura la hagan los técnicos«, remató.

Pensamiento estratégico

El viceconsejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, Rafael García, incardinó estos anuncios con un pensamiento estratégico de la región como una conurbación que se dirige hacia los ocho millones de habitantes y que crece a un ritmo de 100.000 vecinos anuales, y que tiene incidencia en el PIB nacional y una íntima relación con sus regiones anejas. También, puso en valor la diversidad de la región, con zonas densamente pobladas y otras de baja población, como la sierra o la comarca de Las Vegas. «Tenemos la mayor bolsa de suelo en desarrollo del sur de Europa. Lo que más nos diferencia es que somos una región con capacidad ejecutiva y legislativa parea estructurar las políticas de crecimiento», concretó.

Para Carolina Roca, los anuncios normativos son una gran noticia porque facilita la tarea de los promotores, que percibían el árbol normativo como una «carrera de obstáculos». La presidenta de los promotores madrileños criticó la situación anterior por la cantidad de burocracia, fiscalidad y problemas en la financiación. Se felicitó en que toda la normativa aprobada y pendiente de aprobación ha facilitado que Madrid reduzca al mínimo la tramitación de licencias urbanísticas y se está a la espera que el resto de municipios vayan haciendo lo propio. Por otra parte, valoró el programa desarrollado por Avalmadrid para facilitar financiación a los promotores para comprar suelo para construir vivienda protegida. Y concluyó valorando que el concepto de «plan estratégico municipal va a permitir que el promotor entre en el planeamiento urbano. Hemos ganado muchísimo en la capacidad de financiación, hemos reducido demoras como las que se provocaban en los registros. Todas estas medidas se traducen ipso facto en una oportunidad real de poner más vivienda en el mercado».