Carolina Roca es la presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) desde 2022. Esta licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales, y en Derecho tiene más de 25 años de experiencia en el sector. Hoy día es la presidenta del Grupo Inmobiliario Roca. Atendió a Nuevo Sureste para analizar la situación de la vivienda en el sureste, en un período complejo por los altos precios en la región para adquirir una casa.

Nos encontramos en un contexto de subida de precios de la vivienda y de alta demanda. ¿Cómo van a influir los desarrollos del sureste de Madrid en el mercado?
El ámbito del sureste es la medida más contundente de política de vivienda para contener el precio de la vivienda. El hecho de que salga tal cantidad de suelo, el 50 por ciento con algún grado de protección, es lo que va a permitir suavizar esa tensión de precios que hay en la Comunidad de Madrid. Desde Asprima lanzamos el año pasado LandCAM, una plataforma colaborativa mediante la que monitorizamos el estado de los desarrollos de suelo en la Comunidad de Madrid. En ella vierten información tanto la administración (a través de convenios con los distintos ayuntamientos y la Comunidad de Madrid) como las juntas de compensación y con promotores. Es una fotografía bastante real y científica de los desarrollos de suelo, que siempre ha sido un mercado muy opaco. Con LandCAM pretendemos que la información fluya, porque el suelo es la materia prima, la savia, la sangre que necesitamos para poner en el mercado la vivienda que la demanda necesita. Si no empezamos por ahí, por mucha voluntad que tengamos y muchas medidas que se tomen, la oferta de vivienda no llega a cubrir las necesidades de la demanda.

¿Cómo es la fotografía que arroja LANDCAM?
LandCAM nos ha permitido ver, y así lo hemos mostrado en Mipim, la feria inmobiliaria internacional que se desarrolla todos los años en Cannes, que somos la región europea con mayor suelo en desarrollo. Es decir, estamos en una posición de salida muy, muy beneficiosa de cara a afrontar este reto que es solucionar el problema de acceso a vivienda. En la Comunidad de Madrid ya tenemos lo más difícil de todo, y es suelo en desarrollo para 260.000 viviendas. Aún así son pocas para las que se necesitan, pero estamos en una situación mucho más ventajosa que el resto de regiones europeas, porque ya tenemos mucho camino andado con lo más complicado, que es el desarrollo del suelo. De esas 260.000, 150.000 están en la capital y, de ellas, 100.000 con previsión de que se pongan en carga en el corto plazo, que son estos cinco próximos años.

Todo ello nos sitúa en un escenario muy favorable para poder poner en el mercado todas esas viviendas, sobre todo teniendo en cuenta que el 50 por ciento de ellas tienen un grado de protección, es decir, ya tienen el precio limitado para la venta o para el alquiler. No hace falta la aplicación de zonas tensionadas, porque estas viviendas surgen con precio o renta limitada ya de por sí, por ley. Ahora, es importantísimo que entre todos, promotores, sector, administraciones, empujemos para que esos desarrollos que están a punto de entrar en carga (de hecho, Los Berrocales ya ha entrado en carga) vayan haciéndolo uno tras otro. Otra buena noticia es que se acaba de proceder a la inscripción de la reparcelación de Los Ahijones, por lo que dentro de nada vamos a ver grúas allí también. Todo esto son buenas noticias, pero hay que seguir apoyando, presionando y empujando entre todos para que esos desarrollos salgan adelante.

Desde Asprima han apuntado que es necesario triplicar la producción de vivienda nueva en la región…
Llevamos años dando ese dato: estamos en una situación de absoluta infraproducción de vivienda. Desde la crisis del 2008 el sector no ha sido capaz de reponerse y de promover y construir las viviendas que la demanda necesita. Eso es mucho más latente en grandes ciudades, especialmente en Madrid, porque hay otras zonas de España donde no se produce ese crecimiento poblacional, ni vegetativo, ni por inmigración. Sin embargo, en la región madrileña el crecimiento es continuo, y el INE prevé que siga siendo así durante los próximos años. Llevamos años cruzando los datos y alertando de que se está creando una demanda desatendida de vivienda, por la infraproducción. En mayo del año pasado, publicamos el informe ‘El problema de la vivienda sí tiene solución’ y lo hemos reflejado con datos y soporte científico en nuestro último proyecto ‘Trinity‘.

¿Qué datos destacaría?
Ahí reflejamos que en la Comunidad de Madrid hay una tendencia de descenso del número de unidades entregadas. Cada año se entregaban 20.000 viviendas nuevas en la Comunidad de Madrid; ahora hemos bajado a 18.000 y el dato nefasto es que en 2024 nos vamos a quedar en 14.000 viviendas entregadas. Es decir: vamos en la dirección contraria a la que tendríamos que ir, que es incrementar nuestra producción. Pero es que, además, nuestra producción para cubrir la demanda y el crecimiento de hogares tendría que estar por encima de las 40.000 viviendas anuales, que no es una cifra brutal, sino la que históricamente se ha producido en la Comunidad de Madrid antes de los cuatro años del ‘boom’ inmobiliario.

Eso produce un efecto dominó: el hecho de no producir la oferta que la demanda necesita hace que familias solventes y con capacidad de pago no tengan acceso a vivienda de compra y se trasladen al alquiler. Y esas familias solventes que tradicionalmente estarían en el mercado de compra de vivienda, al trasladarse al alquiler, presionan el precio del alquiler al alza. Y esos jóvenes o familias que tienen niveles de renta inferiores, sin capacidad de compra, que estaban en el mercado del alquiler, ven cómo suben los precios debido a que familias que históricamente accedían a la compra se pasan al alquiler por necesidad y obligación. Y, finalmente, se quedan fuera quienes menos capacidad de reacción y de acceso tienen a la vivienda, y muchos deben pasarse al alquiler de habitaciones. Entenderíamos que los jóvenes vivieran de alquiler, en condominios o en ‘colivings’, para no atarse a la propiedad y a la hipoteca, pero es que ese no es el alquiler al que están accediendo, sino que se ven obligados a compartir vivienda, sin poder disfrutar de un alquiler con la calidad que deberían tener.

¿En qué consiste el proyecto ‘Trinity’?
El informe ‘El problema de la vivienda sí tiene solución’ refleja un claro desequilibrio entre oferta y demanda. Y esto sólo se soluciona poniendo de nuevo la oferta en los niveles medios en los que históricamente hemos ofertado vivienda. Damos cinco claves para poder dar solución a este problema de vivienda. La primera es el suelo: si no hay suelo, por mucho que intentemos dar solución al problema de la vivienda, si no tenemos materia prima, no podemos poner más oferta en el mercado. Esto lo hemos tratado con el proyecto LandCAM, que nos ha permitido ver que la región de Madrid ya tiene la primera piedra puesta, ya que dispone de suelo.

A partir de ahí, las otras claves tienen que ver con modificaciones normativas y de tramitación, y tenemos que decir que tanto la Comunidad de Madrid como los municipios de la región están muy en la senda de avanzar hacia ese objetivo. Por ejemplo, la Ley Ómnibus de la Comunidad de Madrid, la nueva Ley del Suelo que está preparando, o el Ayuntamiento de Madrid, con su modificación de la ordenanza de tramitación de licencias, que ha reducido los plazos de una forma muy importante, pasando de 12 meses a tres de media para la obtención de licencia. Otros ayuntamientos, como el de Pozuelo, han cambiado ya su ordenanza y otros, como Arganda del Rey, están estudiando esa modificación. Y vemos que las administraciones que están en el camino de facilitar y posibilitar que el urbanismo no sea un infierno y contribuyen a que no se encarezca la producción de vivienda. Porque, al final, todos esos obstáculos, plazos, trámites, lo que hacen es encarecer el producto final y retrasarlo; es decir, producimos menos y encima más caro. Y eso es todo lo contrario a lo que buscamos: producir más y a precio más asequible para que la oferta se ajuste a la demanda tanto en producción como en precio.

Entonces, ¿se están cumpliendo las condiciones necesarias?
Mirando al sector promotor, estamos muy diezmados. No nos hemos recuperado ni muchísimo menos desde la crisis del 2008; nuestra capacidad productiva es la que es. Así que la siguiente pregunta la dirigimos a las entidades financieras: ¿nos acompañaríais si somos capaces de duplicar la producción? Y lo hacen, pero bajo los criterios de riesgo actuales. Ya no financian el cien por cien de la inversión; el panorama ha cambiado bastante, y además es mucho más sano que sea así. Las entidades financian, como mucho, el 60, el 65, el 70 por ciento, y lo normal para casos de, por ejemplo, ‘build to rent’, es que no lleguen a más del 50 por ciento del coste de la inversión. Por lo tanto, alguien tiene que venir y poner el capital, y con lo que tenemos aquí no somos capaces de duplicar la producción.

Había que empezar a salir a captar inversión, porque con nuestros recursos no sacamos esto adelante aunque todo lo demás salga bien. Y ‘Trinity’ es eso: es un proyecto, un informe, en el que mostramos al inversor todo el paquete con el lazo puesto, para que pueda hacer sus números y saber que tiene a todos los operadores y profesionales necesarios para sacar adelante su inversión. Ahí se muestra LandCAM, todo el suelo con su período de maduración; la situación micro y macro, donde se ve que hay un problema grave de sobredemanda e infraoferta. Y un mercado donde la oferta está muy por debajo de la demanda atrae al inversor. También mostramos la capacidad de financiación y de apalancamiento que tiene el inversor, acompañado por las entidades financieras españolas y sobre todo y muy importante: ese pacto regional por la vivienda que se ha firmado en la Comunidad de Madrid, con la intención de atraer la inversión, de acortar plazos a través de reducción de la burocracia, y planteando una nueva Ley del Suelo y un nuevo plan general en la ciudad de Madrid disruptivos, que acaban con ese urbanismo intervencionista frente a un urbanismo flexible y posibilista. Todo eso, a la par que mostramos la gran calidad de arquitectura que tenemos en el país. E incluyendo el anuario de Asprima, donde se visualiza todo el gran talento y profesionalidad que hay en el sector.

¿Qué hay de la urbanización de todos estos ámbitos?
En Los Berrocales y Los Ahijones, donde la organización está ya más definida, ya no hay tantos sobresaltos, aunque este último tiene muchas complicaciones con las compañías suministradoras. Tenemos ya todo totalmente definido porque los proyectos de urbanización están aprobados, incluso licitados. Y el problema es que nos encontramos con las demandas de las compañías suministradoras desde la posición monopolística que tienen. Y hay que llegar a un entendimiento. Es complicado, porque la compañía tiene una situación de preponderancia y no puedes negociar e irte a otra. Y exige una serie de garantías al proceso de urbanización que muchas veces suponen unas cargas financieras muy fuertes para las juntas de compensación. Es complicado, pero, desde Asprima, y a través del LandCAM, intentamos tener un canal continuo de seguimiento, e intentar que, en vez de que cada junta de compensación negocie individualmente, haya un único interlocutor con las juntas de compensación.

Y luego está el Canal de Isabel II…
El Canal de Isabel II depende de la Comunidad de Madrid, y también mantiene sus posturas garantistas, que, al final, siempre suponen un encarecimiento para los costes de urbanización. Pero esa es la más gratificante de las batallas, porque ya ocurre cuando se está llegando al momento final. Cuando ya acumulas 30 años de desarrollo urbanístico, ojalá todos los problemas fueran esos: que te pidan un estanque de tormentas más, o que ha entrado en vigor una normativa y hay que modificar determinados aspectos.

¿Eso les ha ocurrido con los nuevos desarrollos?
Ese es otro de los problemas derivados del larguísimo proceso de maduración. Recuerdo que, en los consorcios urbanísticos de antaño, cuando se produjo la modificación del reglamento de baja tensión en electrificación, todos los consorcios urbanísticos funcionaban aprobados según el documento anterior. Cuando ya entramos a edificar, hubo que cambiar todos los centros de transformación, porque no tenían la potencia suficiente según el nuevo reglamento. El hecho de que el proceso sea tan lento provoca estos problemas: ahora, con proyectos de urbanización ya aprobados definitivamente, ya licitados, ya con la obra en curso, entran en vigor normativas que hacen que haya que adaptar esos proyectos de urbanización. Pero bueno, cuando llega ese problema es porque ya estás viendo la luz al final del túnel, y ahora, con la labor de Asprima, la interlocución con las compañías suministradoras es más fluida.

En los desarrollos del sureste van a construirse cientos de miles de viviendas. Una de las principales preocupaciones son las infraestructuras, el transporte para dar servicio a la nueva población y la que ya hay en esta zona de la Comunidad de Madrid.
Los nuevos desarrollos están francamente bien dimensionados, incluso generosamente dimensionados. Y eso se ha soportado en las cargas de urbanización, porque todas esas infraestructuras van a cargo de la junta de compensación, salvo la ampliación de la A-3, que corresponde a Fomento y es otra cuestión. Cualquier ingeniero de caminos que elaborase un informe diría que, viendo el número de viviendas que se planifican y la dotación de infraestructuras, no va a haber ningún problema y, de hecho, están generosamente dimensionadas. Y luego viene la cuestión de los servicios públicos…

Esa es la siguiente cuestión, sí.
Es cierto que en El Cañaveral ha habido momentos de tensión porque las administraciones también son conscientes de que, en el momento de la recepción, les caen una serie de costes de mantenimiento de la urbanización y de servicio público que tienen que atender; no sólo transportes, sino colegios, etcétera. El Ayuntamiento tiene que ir deglutiendo todo eso, pero también tiene totalmente mensurados los servicios que tiene que dar. Y lo último que va a suceder es que deje sin servicio a esos nuevos ámbitos en la ciudad de Madrid. Quizá haya otros otros ámbitos con más problemática, porque dependan de ayuntamientos con menos pulmón, pero no me cabe la menor duda que el Ayuntamiento de Madrid tiene todo eso previsto.

En los nuevos desarrollos del Sureste, como Los Ahijones o Los Berrocales, se está hablando de la ciudad de los 15 minutos. ¿Se va a materializar ese modelo de ciudad en esta zona?
Yo creo que sí, que se va a cumplir ese objetivo. Ahora eso está dibujado y habrá que ver si verdaderamente conseguimos crear ese ecosistema de ciudad de quince minutos. Luego vendrá la Nueva Centralidad del Este, y se podrá ir viendo, mediante prueba-error, lo que está funcionando y lo que no. Los mejores proyectistas trabajan en estos nuevos desarrollos y lo hacen con unos mimbres muy complicados, porque parten de unas leyes del suelo muy constreñidas, y, aún así, han sido capaces de sacar adelante esa idea de ciudad. Yo creo que es un gran laboratorio para crear ciudad de una manera muy profesional, y estoy convencida de que nos convertiremos en un ejemplo.

¿Cuáles son las características que hacen diferentes los desarrollos del sureste respecto a otros nuevos desarrollos de Madrid, como puede ser Madrid Nuevo Norte?
Partimos de la base de que Madrid Nuevo Norte son 11.000 viviendas y es mucho más pequeño. No niego que va a estar mucho más integrado en el norte del municipio, porque es una brecha en la ciudad, mientras que los desarrollos del sureste son nuevos. No se pueden comparar las 100.000 viviendas de estos últimos con las 11.000 de allí. Además, la mitad de las viviendas del sureste van a tener algún grado de protección. Allí se va a poder vivir en viviendas de 230.000 euros de tres dormitorios, dos baños, garaje y piscina y zona verde. Encontrar eso en una capital europea a 8 minutos del centro de la ciudad es complicado. Cuando explicábamos eso en el Mipim, nos miraban con escepticismo. Creían que estábamos vendiendo humo, pero es la realidad. E incluso los desarrollos del sureste se van a quedar cortos y se van a consumir enseguida por ese desequilibrio entre la oferta y la demanda; desde luego, no es para pensárselo mucho. El hecho de vivir en una vivienda de obra nueva, con todo lo que ello conlleva, de eficiencia energética y calidad arquitectónica… La diferencia es brutal, y esa diferencia la tienes tanto en la vivienda libre como en la protegida. Estás accediendo a una vivienda con la calidad arquitectónica y de eficiencia energética que tenía la vivienda de alto standing de hace 10 años, la de altísimo standing, en una zona donde el urbanismo se ha ideado y diseñado de una forma muy profesional y teniendo muy en cuenta las características de la nueva sociedad. Es una oportunidad única que no se da en ninguna otra capital europea.