El precio del metro cuadrado en el sureste se dispara mientras el sector trata de enfriar el mercado

por | 1 Abr. 2024 | 0 Comentarios

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El precio del metro cuadrado de la vivienda nueva en El Cañaveral se ha incrementado un 248,06 por ciento en nueve años. El precio del metro por una casa de alquiler ha aumentado un 20,3 por ciento en un año. Los pisos de un dormitorio de Los Ahijones y Los Berrocales tienen ya un precio por metro de 3.327 y 3.406 euros, respectivamente. Los promotores avisan de la necesidad de triplicar la construcción de pisos e incrementar la inversión para moderar la tensión en el sector inmobiliario madrileño.

La presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Carolina Roca, presentó en la última feria internacional de profesionales inmobiliarios MIPIM, los resultados del proyecto ‘Trinity‘, que ha desarrollado esta organización.

Evolución prospectiva de la construcción de nuevos hogares en la Comunidad de Madrid (fuente: Asprima).
Evolución prospectiva de la construcción de nuevos hogares en la Comunidad de Madrid (fuente: Asprima).

El principal indicador muestra que la Comunidad de Madrid necesita triplicar la construcción de vivienda para equilibrar la oferta y la demanda. A día de hoy, se producen alrededor de 15.000 viviendas anuales en la región, cuando lo adecuado serían 40.000. A corto plazo, eso implica congregar inversiones por valor de 10.000 millones de euros hasta 2027 para poder movilizar los nuevos desarrollos y que se responda a las necesidades del mercado.

Sin embargo, el mercado inmobiliario está lejos de enfriar los precios de los hogares, a pesar de que los nuevos desarrollos están anunciando su llegada. Las proyecciones de los promotores señalan a que la necesidad de vivienda en los próximos catorce años, por cambios en la tipología de hogar, alcanzarán los 573.738 nuevos habitáculos. Esto significa que se pasará de 2.636.988 viviendas a 3.210.726 en diciembre de 2037.

Principales magnitudes de los nuevos desarrollos inmobiliarios de la Comunidad de Madrid (fuente: Asprima).
Principales magnitudes de los nuevos desarrollos inmobiliarios de la Comunidad de Madrid (fuente: Asprima).

Sin embargo, estos podrán poner en el mercado 260.000 viviendas en los próximos años, especialmente, en el sur de la región. Y 115.000 lo harán a corto y medio plazo. Por si fuera poco, la producción que se entregará este año está vendida en un 95 por ciento y la del año que viene en casi un 60 por ciento. Es decir, la demanda supera con mucho a la oferta y eso está generando incrementos de precios por encima de lo normal, aseguran los investigadores de Foro Consultores Inmobiliarios.

Variación acumulativa
En el caso del alquiler, la ciudad de Madrid marcó en febrero de 2024 una media de 1.496 euros para un piso de 80 metros cuadrados, 18,7 euros el metro cuadrado, un 2,3 por ciento más que en el mes de enero y un 15,5 por ciento más que en febrero de 2023. La diferencia de precio entre el distrito más caro de la capital (Salamanca, 1.864 euros al mes de media) y el más barato (Vicálvaro, 1032 euros) para una vivienda tipo es de 832 euros mensuales, según datos de Idealista recogidos por El Español.

Índice de precios de la vivienda de la Comunidad de Madrid (Fuente: Asprima).
Índice de precios de la vivienda de la Comunidad de Madrid (Fuente: Asprima).

La situación viene de lejos. El análisis ‘Variación acumulativa de la vivienda en España en 2024’, basado en los precios de la vivienda en venta del mes de febrero de los últimos 15 años del índice Inmobiliario de Fotocasa, indica que el precio la vivienda tipo en la Comunidad de Madrid se ha incrementado desde 2009 un 17 por ciento, frente a la caída del 11 por ciento que se ha producido a nivel nacional.

Desde 2014, dicha subida representó un 68 por ciento (29 por ciento nacional), y, desde 2019, un 34 por ciento (18 por ciento, en España). El último año, el precio de la vivienda en la región aumentó un 15 por ciento (la media del país es del siete por ciento). Así, el precio de una vivienda de 80 metros cuadrados de Madrid en 2009 costaba 268.514 euros. En 2014, costaba 187.172 euros. En 2019, 235.263 euros. Hoy, la misma vivienda cuesta 314.250 euros.

Evolución del número de hogares por tamaño en la Comunidad de Madrid (fuente: Asprima).
Evolución del número de hogares por tamaño en la Comunidad de Madrid (fuente: Asprima).

Desequilibrio que se agranda
«Con el paso del tiempo es habitual que todos los bienes y servicios vayan aumentando de precio. Sin embargo, la vivienda lo hace a un ritmo muy apresurado que condiciona y limita el acceso al hogar. En los últimos años, el encarecimiento ha sido muy significativo fruto del desequilibrio existente entre oferta y demanda y que cada vez se agranda«, explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

Y añade: «Hoy la compra de una vivienda cuesta 40.000 euros más (de media) que en 2014. Además, lamentablemente, la tendencia indica que este aumento de precio será la tónica del mercado año tras año, mientras la oferta no se incremente«.

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Datos del precio de la vivienda en Madrid en febrero de 2024 (fuente: Idealista).
Datos del precio de la vivienda en Madrid en febrero de 2024 (fuente: Idealista).

En el caso de los desarrollos del sureste de Madrid, el calentamiento del sector es palpable. Según informó el periódico Cinco Días, el precio medio del metro cuadrado de los pisos de El Cañaveral, el sector más avanzado, se ha pasado de 1.265 euros el metro cuadrado de media en una vivienda nueva en 2015 a 3.138 en 2023, un 248,06 por ciento de incremento. Las más caras son las viviendas de un dormitorio, con 4.033 euros el metro; seguidas de las de cuatro dormitorios (3.175), tres (3.147) y dos (3.114). Según datos demográficos de la Comunidad de Madrid, en 2021, último dato disponible, el 28,6 por ciento de los hogares de El Cañaveral están habitados por una sola persona y el tamaño de familia media en la zona es de 2,46 personas por hogar.

Datos del precio de la vivienda en El Cañaveral en febrero de 2024 (fuente: Idealista).
Datos del precio de la vivienda en El Cañaveral en febrero de 2024 (fuente: Idealista).

En el caso de Los Berrocales, las viviendas de un dormitorio tienen un precio por metro de 3.406 euros. En las de dos, 3.274, y 2.910 de las de tres (similar a las de cuatro). Los Ahijones, por su parte, elevan sus precios a 3.327 euros el metro en los pisos de un dormitorio, los 3.165 en los de dos y 2.886 en los de tres. Respecto al alquiler, la zona de El Cañaveral- Los Berrocales, atendiendo a los datos de Idealista, arrojan un coste por metro cuadrado de 13,2 euros. Se trata de un 20,3 por ciento más que en febrero de 2023.

No es casualidad que, tal y como reflejaba el informe de Servihabitat Trends, los inversionistas en la vivienda de la región estén desplazando a los compradores de primera vivienda en los nuevos barrios del sureste de la capital.

Para tratar de paliar la situación, las administraciones han acelerado su estrategia de vivienda protegida, especialmente en el sureste, donde buena parte del volumen de pisos tiene algún tipo de protección. La Comunidad de Madrid ha destinado 25,7 millones de euros de fondos europeos NextGeneration para la construcción de 662 pisos protegidos destinados a alquiler asequible, entre ellos, 18 millones en El Cañaveral. Por su parte, el Ayuntamiento de Madrid está desarrollando trece promociones de vivienda pública en El Cañaveral y destinará 53 parcelas en Los Ahijones y Los Berrocales para incrementar el parque inmobiliario municipal.

Javier Rodríguez Heredia, senior Managing Partner de Azora, valoró en Capital Radio que la compra y el alquiler de viviendas deberían ser mucho más complementarios en ciudades como Madrid. A su juicio, los precios de alquiler ahora estipulados reducen las rentabilidades de los tenedores de viviendas a rentabilidades marginales o incluso negativas si la financiación les resulta exigente. De esa forma, la bolsa de vivienda protegida en alquiler nunca terminará de despegar, lo que hace imperiosa la necesidad de impulsar ayudas públicas y subvenciones directas a las empresas que gestionan pisos en alquiler.

En la misma antena, el director territorial de la zona centro de Landcompany, Juan Francisco Hernández García, se mostró convencido de que la única forma de solucionar el problema de los precios residenciales en Madrid es ampliar el volumen de suelo que sale al mercado, cuestión doblemente necesaria ante el aumento de los costes de construcción. En su opinión, ese propósito sólo se alcanzará si se agilizan y reducen sustancialmente los trámites administrativos, porque hasta ahora desde un planeamiento hasta su efectivo desarrollo pueden transcurrir diez o quince años.

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