El inversionista ha desplazado al comprador de primera vivienda en el centro y buena parte de la periferia de Madrid, incluidos los desarrollos del sureste de la capital. Por su parte, estos han tenido que refugiarse en la segunda mano de los barrios humildes porque la obra nueva está fuera de su alcance Así lo indica el informe del mercado residencial del mes de marzo de 2024 elaborado por Servihabitat Trends.

Servihabitat considera que, en la Comunidad de Madrid, cualquier nueva oferta se drena en tiempo récord. No se da abasto para una demanda ávida de producto residencial. «Los inversores están consolidando su posición dominante incluyendo el terciario con cambio de uso en su estrategia, ya que el alquiler necesita nutrirse para detener las alzas en las mensualidades», indica el informe.

La tasa de viviendas iniciadas en la Comunidad de Madrid se ha reducido un 0,2 por ciento respecto a 2023, marcando la media nacional. Se prevé que se construyan este ejercicio 15.215, frente a las 15.251 de 2023. Por su parte, el número de viviendas terminadas previsto asciende a 17.971, 1,6 puntos menos que en el pasado ejercicio. Continúa así la fuerte contracción en el sector que se venía registrando desde 2021, aunque se ha reducido a una quinta parte (las caídas en 2022 fueron del 10,9 por ciento).

A juicio de Servihabitat, existe un hambre inmobiliario en Madrid que hace que los precios continúen muy altos. «A pesar de que la normativa de suelo proporciona incentivos para la construcción de obra nueva, no se satisface toda la demanda», indican. Por ello, se está observando una tendencia del sector terciario hacia el ‘coliving’.

Garantía de rentabilidad

La tasa de variación anual de compraventa de viviendas es en Madrid del 4,3 por ciento, frente al 4,9 por ciento de la media nacional. Es decir, se prevén 80.541 operaciones en la región, cuando el ejercicio anterior experimentó 77.216. Concretamente, la previsión contempla la venta de 7.552 viviendas nuevas libres (un 8,5 por ciento menos) y 72.989 casas de segunda mano libres (un 5,8 por ciento más). Se considera que las viviendas para reformar son activos cada vez más atractivos para los inversores, que perciben en ella una garantía de rentabilidad.

Así, según los analistas, el inversionista se ha erigido en comprador de primera vivienda en el centro y la periferia. Por su parte, los compradores de primera vivienda se han decantado por la segunda mano de los barrios con menor poder adquisitivo.

Alquiler poco rentable

El valor medio de la compraventa será de 286.333 euros, apenas un 0,1 por ciento más que en 2023. Mientras, la tasa de variación en la evolución del precio en la comunidad autónoma entre 2022 y 2023 fue del 3,9 por ciento. En estas circunstancias, se observa en la región una relación negativa en la evolución del número de casas iniciadas respecto al precio. Se encuentra en casi el 21 por ciento respecto a la media nacional.

Del mismo modo, Madrid es una de las comunidades autónomas con peor relación entre evolución del precio y la compraventa de viviendas. Y es que ha caminado de forma paralela al desajuste nacional en esta materia y es una de las que tienen mayor peso en este sector.

Por su parte, el número de viviendas disponibles en oferta de alquiler por cada mil habitantes, a fecha de septiembre de 2023 era del 1,3 por ciento, un 13,6 por ciento menos que en el ejercicio anterior. El precio medio del alquiler de vivienda en Madrid es de 1.401 euros por metro cuadrado, el más alto de España. Sin embargo, la rentabilidad media del arrendamiento en la región es del 5,7 por ciento, de las más bajas del país (hasta un punto por debajo de la media nacional). En estas circunstancias, según el informe, el número de días medio que se tarda en alquilar una vivienda en la Comunidad es de 53, ligeramente superior a la media nacional.