Los promotores critican que la Ley del Suelo no soluciona los problemas burocráticos y de generación de terreno para construir

por | 5 Jun. 2024 | 0 Comentarios

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Los promotores de vivienda aseguran que la Ley del Suelo produce discrecionalidad, aleja la inversión y no facilita la flexibilidad para desarrollar proyectos inmobiliarios.

Así lo explicaron este miércoles en el debate titulado ‘El mercado del suelo, la vivienda y sus retos’, desarrollado en la Jornada Inmobiliaria organizada por El Economista.

El análisis del sector comenzó por el comportamiento del mercado y la demanda de vivienda. Francisco Pumar, director General de Grupo Insur, estimó que la evolución fue similar a 2023. Si bien las transacciones en de segunda mano está un 20 por ciento por debajo de antes de la Covid, a nivel de promoción de obra nueva, por el contrario, fue positivo porque los niveles de preventa son óptimos. «La demanda es creciente y estable», aseveró. No obstante, concretó que el sector de la vivienda se ha polarizado y segmentado porque «las personas quieren vivir en determinados mercados donde hay una demanda diferencial, lo que genera cierta tensión respecto al precio y la escasez. El mercado de segunda mano se ha visto más afectado por la pérdida de la capacidad adquisitiva del proceso inflacionista, acuciado por el incremento de los tipos de interés».

Ernesto Ferrer Bonsoms, director de negocio de Real Estate de Solvia, avanzó que el mercado sigue la evolución de los dos últimos años. «La escasez de oferta provoca que la distorsión entre oferta y demanda genere incrementos de precio en términos nominales. Hasta que no haya un fenómeno distinto respecto a la oferta, va a continuar la misma situación«, explicó. Respecto a la reducción de los tipos de interés, aseguró que bajará los precios, pero, a su juicio, no explica la distorsión entre oferta y demanda. «A menor tipo de interés, hay más operaciones que se están financiando y viceversa hay más operaciones al contado», continuó. En su análisis, explicó que el problema es dar respuesta al volumen de demanda que poner vivienda en el mercado.

Industrialización del sector

Juan Carlos Bandrés, director general de Grupo Lobe, especificó que es necesario explicar al cliente que debe esperar para poder obtener la vivienda diferencial que buscan, en vez de actuar ante la necesidad inmediata. Respecto a los tipos de interés, valoró la reactivación de la economía y que algunas entidades financieras hayan empezado a crear productos para financiar el 90 por ciento de la vivienda a los compradores. Entre los retos del sector, señaló que el problema es la rentabilidad por los costes de desarrollo de las viviendas porque el coste de construcción ha subido un 80 por ciento. Como solución, planteó la posibilidad de industrialización, que supondrá un avance diferencial a medio plazo.

Isabel Pelegrí Modet, chief of legal, land & Investment en Grupo Inmoglaciar, analizó que el alza del precio de la vivienda procede del incremento de costes y la presencia de una demanda que procede de cambios demográficos, con el crecimiento de la inmigración a la cabeza. También la segmentación de la elección de lugares para vivir de la demanda. También, explicó que el parón se produjo en vivienda de segunda mano y no de vivienda nueva, en el que el producto se vende.

Óscar Ochoa, director de promociones de obra nueva en Gilmar, argumentó que los comportamientos del precio dentro de cada segmento del mercado son distintos. En Madrid, en 2024, hubo cambios claros de tendencia al alza, tanto en vivienda nueva como en segunda mano. Explicó que el mundo inmobiliario vive un momento dulce porque hay demanda, las promotoras están en buena situación financiera y los proyectos no cometen abusos.

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Generación de suelo

Javier Prieto, director de Promociones de LandCo, añadió que es necesario generar más suelo para poder responder a la demanda. «Para dar salida a la situación, es necesaria la seguridad jurídica frente a procesos que tumban un sector con la inversión hecha», ejemplificó. También, la reducción de los tiempos, las compañías suministradoras, las confederaciones hidrográficas… Todos esos aspectos, a su juicio, desincentivan la inversión.

Respecto a la paralización de la Ley del Suelo, Pelegrí consideró que es una oportunidad perdida. «Solucionaba un problema extraordinario, pero no el ordinario. Estaba enfocada a proteger los planes generales de acciones públicas y nulidades radicales. Fue una tendencia que tuvo el Tribunal Supremo a partir de 2007. Si se soluciona, seguimos teniendo un problema mayúsculo en la generación de suelo. No hay certeza en el desarrollo de suelo porque hay un gran grado de discrecionalidad. Las administraciones han delegado en los gestores de suelo algunas relaciones que es muy difícil conseguir. Como tarda mucho, la inversión no viene y nadie genera suelo, más que sólo el que ya se posee«.

Bandrés lamentó la falta de empresas que puedan invertir en el país, lo que requiere buscar en el extranjero. Pumar criticó que «está todo organizado para que nada avance porque existe un prejuicio a la actividad del desarrollo del suelo. Se ha complicado todo enormemente, olvidando que la vivienda es el bien más importante de una persona en su vida». Ferrer profundizó en que la falta de suelo aleja a la inversión. Para paliarlo, «hacemos lo posible por acercarnos a los ayuntamientos y hacer que ese suelo se asemeje a un proyecto real, pero es muy costoso y encontramos poca flexibilidad», recalcó.

Sector maldito

Prieto aseveró que es necesario simplificar la legislación y la burocracia, de la mano del sector privado. «La administración debe escucharnos, aunque piensen que somos un sector maldito. Los márgenes de las promociones casi alcanzan los niveles industriales. El precio se estira por la demanda y los márgenes se reducen», añadió.

Pelegrí abogó por flexibilizar los usos del suelo para adaptarse a las circunstancias de la evolución de las ciudades y las sociedades. Explicó que es muy complicado para los promotores la urbanización de sectores que tienen tasado el porcentaje de usos, independientemente de sus capacidades y necesidades urbanas reales. «El urbanismo debería adaptarse a la ciudad y al ciudadano. La administración debe entender que debe tener un desarrollo que ofrezca un abanico de usos compatibles. Deben tocar todo uso que pueda convivir con las necesidades de la ciudad. Si pasa un tiempo y una licencia de primera ocupación no se desarrolla, hay que plantearse el cambio de uso», sentenció.

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