Los promotores de vivienda en alquiler critican que la Ley de Vivienda aprobada en 2023 ha generado inseguridad jurídica, inconcreción en su aplicación, un trasvase de bienes hacia las viviendas turísticas o temporales, y ha afectado a los propietarios particulares y a las personas con más necesidades.
Realizaron estas aseveraciones en el debate titulado ‘Impacto de la intervención y proyección del alquiler en España’, celebrado en la IV Jornada de Vivienda de El Economista.
Con el cumplimiento del aniversario de la Ley de Vivienda, los ponentes analizaron su impacto. Para Antonio Carroza, presidente de Alquiler Seguro, «ha supuesto un drama para el sector porque ha reducido de forma muy importante la oferta de alquiler en el ámbito particular«. Explicó que más del 95 por ciento de la vivienda en alquiler en España pertenece a pequeños propietarios particulares que, a su juicio, son los más afectados. Por eso, consideró que esta situación está provocando un flujo del alquiler hacia otras opciones como el alquiler temporal o el turístico. En resumen, una reducción de la oferta y un incremento de los precios. También, incidió en que la ley estigmatiza al inversor y desalienta el interés.
Antonio Lodeiro, CEO de Activum Real Estate Consulting, argumentó que la Ley de Vivienda es un parche con resultados a corto plazo, pero que no tiene recorrido porque generará efectos indeseados en el empleo. En concreto, el incremento del precio del mercado. Apostilló que el problema de la vivienda es una consecuencia de las políticas de vivienda que se hacen cada cuatro años.
Fuera de radar
Alfonso Aramendia, socio de Residencial de Azora, explicó que la Ley limita la oferta. Eso está suponiendo, a su juicio, que aquellos lugares donde se aplica, los que tienen disponibilidad de un piso en alquiler, lo están sacando a la venta para poder rentabilizarlo con una plusvalía interesante. «Consiguen destruir oferta de alquiler, que suele ir dirigida a aquellas personas que tienen una mayor necesidad«, concretó. Por otra parte, «la ley ha generado una gran incertidumbre entre los que tienen capacidad de poner más vivienda en disposición, que es ese 95 por ciento de propietarios particulares«. Criticó que medidas como la fiscalidad para beneficiar el aquiler, la protección al okupa ilegal, generan cada vez más riesgos que empujan a la venta o a la retirada del mercado.
Jorge Pereda, director residencial en Grupo Lar, argumentó que las condiciones del sector del alquiler han cambiado. Coincidió en el diagnóstico de sus compañeros, comentando que los planes de inversión se han frenado porque se ha añadido una categoría de riesgo a una inversión baja pero con rentabilidad limitada como es el alquiler. Tampoco se ha incentivado, en su opinión, a nivel institucional. Por ello, ha habido localizaciones que «han desaparecido del radar» inversor y otras en las que la seguridad jurídica en torno a estas inversiones permite apostar con ello.
Javier Galán, socio de Real Estate en Fieldfisher, analizó la Ley de Vivienda. Se mostró preocupado por la falta de concreción, específicamente, el artículo 31, que establece los requisitos de operaciones de compraventa y arrendamiento. Hizo hincapié en que la normativa debe establecer las consecuencias que tienen estos requisitos en el día a día de las operaciones de negocio. Y esto afecta a nivel reputacional a las compañías del sector, pues hace no cumplir la normativa.
Reglas del juego
Respecto a la vivienda social, Carroza pidió un parque de vivienda pública en manos de la administración que resuelva el acceso a la vivienda de las personas en exclusión social o en riesgo de ella. A continuación, concretó la necesidad de apostar por la colaboración público-privada para hacer frente a la demanda de vivienda asequible, con apoyo de financiación institucional. Por último, especificó la necesidad de unas reglas de juego estables para la vivienda libre.
Lodeiro consideró necesario que existan límites para que el mercado se regule solo. Criticó que la limitación del mercado inmobiliario afecta a todos los autores que generan mejoría del suelo excepto, salvo excepciones, al propietario. Por eso, propuso regular el precio de venta del suelo, pues el propietario no aporta valor. Aramendia se mostró en contra de la limitación del precio de venta del suelo. Especificó que el mercado se autogestiona y el cuello de botella es la administración para promover el desarrollo de suelo porque no existe materia prima (suelo urbanizable). «Deben ser ágiles y tener una visión clara de las necesidades de los usuarios de ese suelo», sentenció.
Animal enjaulado
El responsable de Azora abogó por recuperar los planes de vivienda regionales y estatales, con ayudas vía subvenciones y préstamos subsidiados, al igual que en los años 90. Por ello, indicó que ahí es donde debería enfocarse el presupuesto público. Galán matizó que «el mercado es como un animal y, si lo metes en una jaula, no sabes su respuesta». En su opinión, el motivo de la falta de vivienda en alquiler responde a los costes de urbanización. Cuestionó si las cesiones obligatorias a las administraciones tienen sentido a día de hoy. Pereda pidió que las administraciones escuchen a los agentes que pueden canalizar la solución para el problema del alquiler, que parte de la falta de suelo.
Por otra parte, se estudió si el ‘build to rent‘ se puede relanzar con la bajada de tipos de interés. Aramendia y Pereda coincidieron en que, salvo excepciones, no habrá posibilidad hasta dentro de un año, sin menoscabo de que existe una demanda. Lodeiro añadió que existe interés por parte del sector para invertir en este tipo de productos porque se han profesionalizado mucho, pero Pereda estimó que es un mercado que «debe crecer como una mancha de aceite, no sólo en cuatro ciudades». Galán, por su parte explicó que la querencia de los inversores por la gran ciudad es porque consideran que es una inversión más segura ante los cambios legales que generan incertidumbre. Carroza concluyó el debate explicando que la profesionalización del sector del alquiler permite una mejora del servicio al inquilino, abriendo viviendas vacías al mercado y dando seguridad jurídica.
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