El pasado jueves, el Ayuntamiento de Madrid anunció la cesión de parcelas públicas a empresas privadas, a través de la EMVS, en Los Ahijones y Los Berrocales para la construcción de 2.200 pisos de alquiler en formato ‘build to rent’. Nuevo Sureste analiza esta fórmula inmobiliaria que pretende facilitar la bajada de precios de la vivienda en la ciudad.

La Junta de Gobierno cedió 53 parcelas a la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid en los desarrollos citados para la construcción de 3.300 viviendas de alquiler protegido. De forma simultánea, y tras la presentación de un informe sobre la situación de la vivienda en la capital del delegado de Políticas de Vivienda, Álvaro González, el Consistorio anunció que sólo tiene capacidad operativa para asumir de forma directa la construcción de 1.100 pisos en esos ámbitos.

Por eso, comunicó que el resto de la construcción, 2.200 pisos, se externalizará. Es decir, cederán parcelas a empresas privadas para que construyan este remanente. El objetivo es sacar al mercado cuanto antes vivienda disponible con la que hacer frente a las necesidades de la ciudadanía y del sector.

Derecho de reversión

De tal forma, en las próximas semanas, licitará la cesión de parcelas a concesionarios para construir catorce promociones (1.600 viviendas) de pisos de alquiler protegido. Y, el año que viene, licitará cesiones de suelo para acoger otras 600.

El concesionario asumirá la construcción y la gestión de la vivienda, bajo la supervisión de la EMVS. En cuanto expire el plazo de concesión, todavía por especificar en contrato, todo ese patrimonio revertirá en el parque público municipal de vivienda.

El formato de la cesión es denominado ‘build to rent‘. Los concesionarios adelantan el dinero para construir vivienda protegida pensada directamente para el alquiler. Se establece con una renta máxima que, según el Consistorio, siempre es inferior a los precios de mercado de cada localización. De esta manera, ofrecen vivienda de alquiler de calidad a precios asequibles que, de otra manera sería imposible de abordar por un segmento de población (fundamentalmente, jóvenes que se independizan y que necesitan una primera vivienda, sin comprometerse a largas inversiones).

Esta apuesta reduce la tensión de precios que sufre el sector. Además, estos concesionarios pagan un canon al municipio por la cesión de suelo. A cambio, las empresas perciben el derecho de superficie del terreno y obtienen facilidades de financiación al tener garantizado el beneficio por las viviendas.

Oportunidad de negocio

La principal diferencia con el casero tradicional (en España, el 95 por ciento de la vivienda en alquiler está en manos de pequeños propietarios, según un informe del Banco Santander del año 2019) es que se concentra la propiedad del bien arrendado en un solo propietario (en este caso, concesionario), profesionalizando su gestión.

Este se garantiza ingresos recurrentes pero debe asegurarse, a cambio, de que la propiedad permanezca en buen estado y que su diseño sea atractivo para el inquilino, pues este tipo de construcción está pensada, fundamentalmente, para personas que la usan como primera vivienda antes de dar el salto a una definitiva. Según un informe de Idealista de 2021, la rentabilidad bruta de la compra de casas destinadas al alquiler es del siete por ciento anual.

Según un informe de la inmobiliaria Knight Frank, el distrito de Vicálvaro es, junto al de Latina, y, en segundo término, el de Villa de Vallecas, el que mayor nivel de oportunidad de negocio tiene para los inversores privados interesados en este formato. Concretamente, las viviendas entre 70 y 91 metros cuadrados, lo que corresponde a viviendas de uno a tres dormitorios.

En 2021, el Consistorio ya sacó al mercado 25 parcelas con este formato en once distritos de la ciudad. En este caso, el tiempo de cesión de parcelas ha sido por 45 años.