La actualidad en los Nuevos Desarrollos del Sureste está marcada por los posibles cambios que se pueden producir en la morfología de los nuevos barrios debido a la intención del Ayuntamiento de Madrid de modificar de forma considerable la densidad de viviendas planificada inicialmente para ámbitos como Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros, Los Cerros o la futura Nueva Centralidad del Este. La intención del consistorio madrileño, plasmada en el documento base del borrador de su nuevo Plan Estratégico Municipal (PEM), es que elevar a 70 viviendas por hectárea la densidad de los nuevos desarrollos, el doble (35 viviendas por hectárea) de lo establecido. 

Para el Ayuntamiento de Madrid, el modelo urbano aprobado para los nuevos desarrollos del Sureste “es disperso, poniendo en evidencia la necesidad de correcciones en la densidad para poder alcanzar un modelo de ciudad más vital, híbrido y eficiente”.  Según el consistorio madrileño, la densidad planteada en el borrador del PEM, 70 viviendas por hectárea, el doble de lo previsto en los nuevos desarrollos del Sureste, es “más eficiente desde el punto de vista del uso de los recursos y de mayor densidad habitacional”.

La medida, que supondría una intensificación de la vivienda en los nuevos desarrollos del Sureste, tendría un impacto sobresaliente en Valdecarros, el ámbito de mayor tamaño, en el que está prevista la construcción de unas 51.000 viviendas con la densidad actual, 35 por hectárea. Número que puede alcanzar las 55.000 viviendas, todavía con la normativa actual, si las promotoras de suelo sostienen en el tiempo su intención de levantar viviendas con una superficie media de 75 metros cuadrados en lugar de los 90-95 metros cuadrados previstos inicialmente.

En cualquier caso, si se concreta lo expuesto por el Ayuntamiento de Madrid en el borrador del PEM y la densidad pasa a ser de 70 viviendas por hectárea en lugar de 35, el número de viviendas que se construirían en Valdecarros podría aumentar de forma considerable.

La Junta de Compensación de Valdecarros lo ve con buenos ojos. «Como criterio general, la propuesta del Ayuntamiento va en la buena dirección, siempre que se concrete de manera equilibrada y adaptada a cada ámbito», dice Domingo Menéndez, gerente de la junta del ámbito.

Menéndez defiende que “existe un amplio consenso técnico” de que el cambio de modelo urbano hacia una ciudad más compacta “es más eficiente, sostenible y coherente con los retos actuales”, y considera que “la redensificación bien planificada permite optimizar el uso del suelo, reducir la huella ambiental, favorecer la movilidad sostenible y hacer más viable económica y socialmente la dotación de servicios públicos”. Además, argumenta el gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros, una densidad más elevada “contribuye a evitar la expansión urbana dispersa, que genera mayores costes de infraestructuras y mantenimiento a largo plazo”. 

Sin embargo, el gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros se muestra cauto.  “Más que preocupaciones específicas, en este momento lo que existe es una lógica cautela ante un planteamiento que aún debe concretarse en detalle”, remarca. “A día de hoy, es todavía prematuro hacer una valoración precisa, ya que el planteamiento se encuentra en una fase muy inicial y falta conocer cómo se traducirá en parámetros concretos en cada desarrollo”, añade.

El gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros enumera todos los factores claves, en su opinión, acerca de la aplicación de la medida planteada en el PEM por el Ayuntamiento de Madrid. “Aspectos como la seguridad jurídica, la claridad en los plazos, la coordinación con los desarrollos en marcha y la capacidad real de ejecutar las infraestructuras necesarias serán claves. También será importante que cualquier ajuste del modelo se haga de manera ordenada y previsible, evitando generar incertidumbre que pueda retrasar proyectos necesarios para atender la demanda de vivienda”, señala. 

En cualquier caso, Domingo Menéndez rechaza que Valdecarros se plantee ralentizar el desarrollo de las primeras fases que ya se están urbanizando por la posibilidad de que aumente la edificabilidad del barrio si entra en vigor la redensificación planteada por el Ayuntamiento de Madrid.

“No parece que ese sea el escenario dominante, al menos en esta fase. El planteamiento aún es demasiado preliminar como para que se produzcan decisiones estratégicas de ese tipo de forma generalizada. Y en el caso de Valdecarros, claramente no es así. Existe una fuerte presión por avanzar en el desarrollo cuanto antes, en un contexto de alta demanda de vivienda en Madrid”, afirma el gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros. 

Para Menéndez, “retrasar proyectos a la espera de posibles cambios futuros introduce incertidumbre y puede generar efectos contraproducentes, tanto para los promotores como para el conjunto del mercado”.

Posible impacto económico para la Junta de Compensación y las promotoras

Una mayor edificabilidad en Valdecarraros no solo supondría un aumento potencial de la población del barrio, con lo que se tendrían que redimensionar también los servicios previstos, sino que tendría un impacto económico tanto en las promotoras como en la propia Junta de Compensación. 

El propio Domingo Menéndez lo reconoce. “En términos generales, una mayor edificabilidad podría suponer una mejora del aprovechamiento urbanístico, pero también puede venir acompañada de mayores exigencias en infraestructuras, dotaciones o cargas urbanísticas”, argumenta. 

En este sentido, el gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros explica que “el impacto real dependerá de cómo se articule finalmente el equilibrio entre derechos y deberes de los propietarios”. Menéndez no descarta que junta del ámbito afronte más gastos para financiar las infraestructuras añadidas derivadas de una posible densificación de Valdecarros. “En principio, cualquier incremento de costes debe analizarse en conjunto con los beneficios que pueda generar el propio desarrollo. Si la redensificación permite un mejor aprovechamiento y una mayor eficiencia del conjunto del ámbito, podría justificar inversiones adicionales”, dice. 

Eso sí, remarca una vez más la importancia de los condicionantes a la hora de ejecutar la medida: “Es fundamental que exista un equilibrio claro y que las condiciones sean viables económicamente. En este momento, sin una definición concreta de las cargas y de los beneficios asociados, sería prematuro anticipar una posición definitiva”, subraya Menéndez.

En cuanto a la posible mejora de la rentabilidad para las promotoras con suelo en Valdecarros que tendría un aumento de la densificación del barrio, el gerente de la Junta de Compensación advierte que esta relación  “no es automática ni uniforme”. Según Menéndez, “la rentabilidad dependerá de múltiples factores: las cargas urbanísticas asociadas, el coste de las infraestructuras necesarias, los plazos de desarrollo, la evolución del mercado y las condiciones de financiación, entre otros”. 

En definitiva, el gerente de la Junta de Compensación de Valdecarros cree que es necesario esperar a “una concreción detallada” del nuevo modelo en cada ámbito en caso de que se ejecute la propuesta del Ayuntamiento de Madrid para poder anticipar el efecto neto que tendría tanto en las promotoras como en las juntas. Pero, “en todo caso”, dice, “si la redensificación se implementa con una planificación rigurosa y realista, puede ser una oportunidad para mejorar la calidad urbana y la eficiencia del conjunto de la ciudad”.