Un desarrollo urbanístico es uno de los proyectos administrativos y empresariales más complejos que existen. Requieren de la participación de todas las administraciones y un sinnúmero de empresas y profesionales de distintas categorías técnicas para llevarlos a buen término. Nuevo Sureste inicia aquí una serie de reportajes para explicar el papel de algunos de sus principales agentes que intervienen en estos procesos para entender cómo, a pesar de su impacto en la vida de las personas, son desconocidos para el gran público.
La creación de un desarrollo urbanístico es un proceso que garantiza una fuerte seguridad jurídica porque cualquier error supone un fuerte impacto territorial y un difícil camino para su subsanación. De tal modo, requiere una previsión muy compleja que comienza en el plan general de ordenación urbana. En él, el Ayuntamiento, competente en materia de suelo, marca las características de cada terreno, su aprovechamiento medio, sus equipamientos y sus infraestructuras. El equipo redactor de dicho plan, en el que pueden participan los distintos agentes sociales, económicos y políticos, dispone a nivel estratégico por dónde quiere crecer el municipio.
Transformar un suelo requiere de la participación de los propietarios, que promueven una nueva realidad en el territorio. Para liderar esta transformación, suelen constituir comisiones gestoras o juntas de compensación para iniciar estos trámites y urbanizar ese territorio, motivo por el que recurren a distintos tipos de expertos. Estas entidades son de carácter privado, aunque limitadas tanto por el plan general como por el plan parcial y tuteladas por los ayuntamientos, que reciben en el proceso un porcentaje de suelo en concepto de aprovechamiento.
De tal manera, planteados estos criterios, se aborda al proceso de recalificación del suelo para darle otro valor o uso. Aunque puede hacerse en suelo urbano, lo más común en estos casos es la transformación de suelo rústico a suelo urbanizable. La recalificación puede implicar operaciones de segregación, agrupación y reparcelación de los terrenos.
Reparcelación y plan parcial
Cuando el suelo está recalificado, se procede a tramitar dos procesos: la reparcelación y el plan parcial. La reparcelación del terreno es un instrumento administrativo que permite distribuir de manera equitativa las cargas y beneficios que devienen en la ejecución del planeamiento. Para ello, se agrupan las fincas que, inicialmente, participan en el proyecto y se ‘dibuja’ administrativamente cómo va a ser el nuevo ámbito, ordenándolo en porciones de suelo o parcelas delimitadas por líneas poligonales que delimitan el derecho de propiedad de uno o varios propietarios (proindiviso). Una vez dibujadas, se pueden determinar su edificabilidad, sus usos y aprovechamientos.
El plan general ofrece los aprovechamientos medios de cada espacio, que el plan parcial desarrolla, asignando la edificabilidad y densidad edificatoria definitivas, el régimen de usos pormenorizados así como las alineaciones y rasantes de las parcelas, con lo que se procede a repartir el terreno de tal modo que cada propietario obtenga el beneficio que le corresponde, realizando una ponderación de las características del terreno (por ejemplo, no vale lo mismo un terreno que se va a asignar a vivienda protegida que uno que se va dirige a vivienda libre, por lo tanto, para obtener un mismo beneficio, se puede recibir distinta cantidad de edificabilidad). Si algún propietario no desea participar, se le puede expropiar. Todo este nuevo orden tiene que notificarse al Catastro, al registro de la propiedad y al ayuntamiento correspondiente (para determinar la existencia de estos bienes, establecer los impuestos y poder ofrecer los servicios públicos que corresponden a estos espacios).
La reparcelación es un proceso administrativo que puede y suele ir en paralelo al proceso de urbanización, que es de carácter físico. Cuando está inscrita, esta figura permite que, tanto las juntas de compensación como el resto de propietarios del suelo, accedan a financiación (por eso, las primeras reservan suelo para autofinanciarse en los gastos de urbanización en el momento que consiguen aprobar e inscribir en el Registro de la Propiedad la reparcelación, ya que es un proceso que se demora en el tiempo).
Las obras de urbanización
Por otra parte, el plan parcial es un instrumento de ordenación urbanística que desarrolla las previsiones sobre el suelo que se habían hecho previamente en el plan general de manera pormenorizada. En estos planes se establecen las condiciones técnicas, jurídicas, económicas y de diseño del sector urbanístico que está naciendo. También, si puede realizarse de una sola vez o necesita realizarse en varias etapas. Las fases administrativas del plan parcial son aprobación inicial y definitiva, con períodos de información pública tras cada hito para asegurar la seguridad jurídica de los propietarios en los que se resuelve cualquier eventual conflictos entre ellos.
La aprobación de este instrumento permite proceder a comenzar las obras de urbanización. En ellas es cuando se trata el suelo, se instalan las infraestructuras fundamentales de un ámbito como el agua, la luz, el gas, las telecomunicaciones o el alcantarillado (que requieren arduos procesos para obtener convenios de suministro y de transformación de infraestructuras tales como subestaciones o colectores, por poner dos ejemplos). Se trata de una de las inversiones más ingratas y más caras, pero más importantes del proceso (pues sin ellas no funcionaría el resto del espacio urbanizado). Sobre todo este entramado, se construyen las calles, la ciudad que se ve, según las especificaciones que hayan acordado el ayuntamiento y la junta de compensación.
Para permitir que las promociones de viviendas se inicien lo más rápido posible, la normativa permite la figura de la simultaneidad. Esta consiste en que, a partir de cierto grado de evolución de las obras de urbanización (la delimitación de parcelas, la instalación del adoquinado y la construcción de la calzada, entre otros aspectos), nuevas promotoras que adquieran las parcelas resultantes puedan comenzar a edificar de forma simultánea.
Aceleradora del proceso
Cuando toda la obra de urbanización está terminada, esta se entrega al Ayuntamiento para que la recepcione y se haga cargo de ella. En ese momento, el consistorio puede comenzar a girar impuestos a los propietarios (en realidad, gira impuestos en todo momento, aunque sobre parcelas rústicas) y darles servicios.
Según Jaime Fernández Gallego, gerente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), la duración de este proceso es variable en función de muchos factores. «Lo normal son entre diez y doce años, pero el actual sistema requiere de tantos trámites y estudios que puede demorar mucho más este período. Eso hace imposible acompasar cualquier tipo de oferta a la demanda, además de que hace que en ocasiones lo planificado se adecúe con dificultad a las demandas existentes más de una década después de su concepción. También, encarece mucho los proyectos porque es más difícil captar inversores para proyectos a muy largo plazo, ya que no saben ni cuándo, ni cuál es el retorno. Entendemos que debería existir algún tipo de aceleradora, una mesa de trabajo conjunto con todos los agentes implicados o un proceso que agilizase esta situación sin perder la seguridad jurídica, ni la calidad«.
0 comentarios