Julián Salcedo es presidente del Consejo de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid y vicepresidente del Consejo Directivo del Urbanismo del Consejo General de Economistas de España. Analizó para Nuevo Sureste la realidad económica del sector de la construcción y el caso de los desarrollos del sureste en el mismo.
La construcción y la vivienda vuelven a ser uno de los problemas que más preocupan a los españoles.
Nadie duda de que el problema de la vivienda es el más importante que tenemos hoy día en España. El Colegio de Economistas viene diciéndolo desde antes de la pandemia. No es un problema de ahora. Viene de hace años porque tuvimos un bache muy hondo con la crisis de 2008, un valle muy largo hasta 2015 y, a partir de entonces, comenzamos a recuperarnos. No obstante, no cabe duda que el inmobiliario es el que tira del sector de la construcción y el sector de la construcción es un dinamizador de la generación de actividad y empleo. Nuestra economía sigue descansando en construcción, inmobiliario, turismo y automoción. Por tanto, es un sector clave.
Dicen que no hay vivienda y que sobra suelo.
Cualquier actividad requiere materias primas y mano de obra. En el sector se necesita suelo. La gente insiste en que hay suelo, pero nos hartamos de decir los economistas que ese suelo no vale para nada porque el suelo, para que sea apto para edificar, debe contar con infraestructuras, urbanización… Si carecemos de suelo, no puede haber nada más. Nunca ha habido exceso de suelo en España porque a los grandes desarrolladores de suelo, que son en buena parte, no sólo los promotores, sino los propios constructores, urbanizar un gran ámbito, como son los desarrollos del sureste, que normalmente los propietarios de ese suelo, les supone un esfuerzo enorme y no pueden desarrollar por sí mismos. De tal modo, suelen negociar con las grandes constructoras para que estas permuten la construcción de la urbanización por suelo que se convierta en edificable y, por tanto, parcelas finalistas que podrán vender. Esta ha sido la forma de operar habitual porque el negocio de suelo requiere grandes inversiones y un plazo de desarrollo muy largo, con una media de entre 20 y 25 años. Los ejemplos del sureste están ahí. Aunque se han empezado a comercializar definitivamente en 2015, han estado muchos años pendientes de la tramitación compleja para desarrollar el suelo. A pesar de que el suelo que se compra cuando no es siquiera urbanizable parece muy barato, ¿cómo puede costar tanto luego? Porque el dinero en el tiempo tiene un coste. Bastaría con capitalizar suelo a 100 o 150 euros el metro cuadrado 20 o 25 años para darse cuenta que la inversión es muy fuerte y muy prolongada. A eso hay que añadirle la tramitación, el proyecto y los impuestos.
Los promotores se quejan de la alta fiscalidad.
No por casualidad el suelo está sujeto a un gravamen del 21 por ciento del IVA, que es una barbaridad en un momento como este en el que necesitamos hacer crecer la oferta de vivienda. Para hacer crecer la oferta de vivienda, es necesario hacer crecer la oferta de suelo y, para que crezca, habría que tomar muchas medidas. Una de ellas, además de la seguridad jurídica y de la reducción de trabas administrativas, habría que abordar el recorte de los impuestos porque, al final, ese suelo se va a terminar convirtiendo en edificación. Que no se grave al principio porque reduce la capacidad inversora, al menos, en un 21 por ciento. Por lo menos, en períodos como este. A eso se le añaden los costes de urbanización y la edificación, el precio de materiales y la mano de obra.
La situación geopolítica ha sido uno de los argumentos que se han esgrimido para justificar las subidas de precios.
Los materiales sufrieron un incremento sustantivo a partir del covid por la ruptura de las cadenas de producción y suministro. El precio subió entre un 30 y un 35 por ciento. Esos costes se han estabilizado pero no han bajado, se han consolidado. A eso se añade la carencia de mano de obra. No hay mano de obra en el sector de la construcción tradicional como consecuencia de que la crisis de 2008 destruyó muchísimo empleo. Es un sector con una mano de obra envejecida, poco formada. El sector es poco atractivo. A los jóvenes no les gusta ir a la actividad de construcción. Tampoco les gustaba en 2006, pero se pagaba muy bien. Entonces no podía soñarse ganar 3.000 o 3.500 euros sin formación elevada. Cuando eso desaparece, con el envejecimiento de los trabajadores del sector, no se ha producido una renovación porque muchos se han jubilado o prejubilado. No hay que olvidar que la construcción es penosa y dura. No ha habido una renovación. Un demógrafo dijo el otro día en mi programa de radio que, del medio millón de inmigrantes que han venido a Madrid, sólo 5.000 se han integrado en el sector de la construcción, cuando se habla de que se necesitan 700.000. Y de los que se integraron, no todos tienen una formación suficiente. A lo mejor, poner ladrillos es relativamente fácil, que tampoco, pero poner instalaciones ya no es tan fácil. A eso hay que sumarle los impuestos en el IVA y del proceso de edificación, que suponen alrededor de un 25 por ciento, no descargan la situación.
En estos casos, la gente mira hacia el Estado.
La construcción es un sector generador de grandes ingresos para el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Y, en realidad, todos dicen lo que hay que hacer pero no ponen de su parte lo que deberían. Lo que ayudaría a agilizar la puesta en el mercado de suelo es que los procesos fueran más cortos. Hay comunidades como la de Madrid que lo está haciendo, con leyes como la Ómnibus 2022 o las de 2024. Ahora está en volcada en conseguir, no sólo en esta legislatura, sino cuanto antes, la nueva Ley del Suelo. Porque, aunque no bajen el resto de costes, aunque la financiación sea difícil, porque se financia a pulmón, con recursos propios, si se reducen los plazos a 5 o 3 años, porque no se pueden eliminar del todo, y si se reducen los impuestos, hay más confianza, que es lo necesario.
¿Hay mercado para ello?
No es verdad que si mañana se pusieran en el mercado de golpe 300.000 viviendas se venderían de inmediato. Una cosa es que haya demanda y otra que esta sea solvente. Por ejemplo, en los desarrollos del sureste, con datos que publicó Nuevo Sureste hace dos semanas, en El Cañaveral, en 2015, se vendían los pisos de media a 152.000 euros, y ahora a 357.000. Es un 134 por ciento de incremento. En el Ensanche de Vallecas, un 151 por ciento. El precio ha subido cinco veces más que la renta de los propios compradores. Es imposible comprar. En números redondos, el metro cuadrado en El Cañaveral está en 3.500 euros, 3.800 en el Ensanche de Vallecas, 3.400 en Los Ahijones y 3.300 en Los Berrocales. Hablando de que la superficie media de la vivienda ha bajado a unos 100 metros cuadrados, nos ponemos en unos 330.000 euros por piso, más gastos, más el 10 por ciento de IVA. Es decir, una vivienda de 100 metros cuadrados a precios de 2024 se pone en unos 400.000 euros. Es verdad que una parte tiene protección, pero con la subida del módulo, no están por debajo de los 250.000 euros más IVA, es decir, 300.000 euros. No se trata de poner más suelo en el mercado, sino más barato
¿Y cómo se consigue esto?
Como economista, con la ley de la oferta y la demanda. Si se pone más suelo apto, no le quepa duda que pasará ¿Por qué no se pone? ¿Todo es un problema de financiación o de leyes? Guste o no guste, una gran parte de ese suelo está siendo retenido por los propietarios, sean propietarios del suelo sin transformar o ya transformado. En Los Berrocales, sólo están en comercialización siete promociones, unas mil viviendas, pero ese sector tiene un desarrollo previsto de 22.000 ¿No se podría poner más producto en el mercado? El problema es que los promotores saben que, si en vez de sacar 1.000 viviendas, sacan más, el precio flexiona a la baja. Nos encontramos con la tormenta perfecta: el que tiene el suelo piensa que, si saca más suelo, menos dinero va a obtener, el que ya lo tiene, para qué lo va a sacar si el precio va a tirar a la baja o puede que se encuentre que tarde más en venderlo. En los momentos previos a la burbuja, se construía vivienda en 15 meses y se vendía en siete. Ahora, el proceso de comercialización y de construcción se ha hecho más largo, ampliándose a los 24 o 36 meses. Es decir, las mismas viviendas que se podían hacer en la mitad de tiempo, se tarda el doble en desarrollarlas porque temen que no haya compradores que pueden adquirirlas. La conjunción es muy compleja. No se puede abordar desde una sola perspectiva sino que debe ser global, deben estar integradas las administraciones públicas y los que transforman el suelo. También es importante el papel de las entidades financieras flexibilizando los créditos, que no regalándolos en un escenario de tipos de interés bajos. Debe haber un pacto de Estado en el que actúen todos juntos.
¿Cómo actúa en este proceso la creación de una empresa pública de vivienda como la que ha anunciado el Estado?
El Estado anunciaba que quiere crear una gran empresa pública de vivienda ¿Para qué? ¿Va a poder poner el suelo más barato? Hágalo ya, facilite a los promotores, que son los que saben hacerlo, que lo hagan ¿Va a conseguir que la construcción sea más barata? Lo dudo porque tenemos un código técnico de edificación que nos obliga a todos por igual ¿Van a bajarse los impuestos a esas viviendas de empresa pública? Eso sería una competencia desleal. Insisto, todos deberían contribuir porque el problema no es que esté caro, es que ya está enquistado el problema y puede degenerar en un conflicto social que sería lo peor que nos puede ocurrir. Esta es la realidad. Mis hijos, con un buen sueldo, no pueden comprar vivienda. Y parece que siempre hablamos de vivienda en venta, pero cuando trasladamos la situación al alquiler, este se desborda y no permite asumir la situación. Lo fácil es decir que la Ley del Suelo no ha contribuido, ha retirado vivienda del mercado y ha hecho subir los precios.
¿La situación tiene arreglo?
No a corto plazo. El que piense que el precio de la vivienda va a bajar en los próximos 24 meses, se equivoca. Podrá dejar de subir el 10 por ciento anual y pasar al 4. Pero la experiencia dice que, una vez alcanzado cierto nivel de precio, ya no flexiona a la baja. Puede corregirse, pero se consolida porque el precio de la vivienda, respecto a otros países de nuestro entorno, está bajo para la capacidad económica de los ciudadanos de esos países. Y para nosotros está cara porque tenemos una capacidad adquisitiva muy baja.
