El precio de la vivienda en los desarrollos del sureste de Madrid creció en la última década cinco veces más de lo que se incrementó la renta de los ciudadanos, según datos de un reciente informe de Foro Consultores Inmobiliarios.
El documento incide en varios indicadores que muestran la evolución de la oferta del sector residencial en la última gran bolsa de terreno urbanizable de la capital. Dichos cálculos se han hecho con los desarrollos previstos en la estrategia del sureste que tienen un grado de comercialización de vivienda de cierto volumen (es decir, Valdecarros y Los Cerros han sido excluidos al estar en un estado incipiente) y el Ensanche de Vallecas que, si bien no forma parte de este paquete de sectores, tiene una lógica urbana que se incardina con ellos.
Promociones comercializadas
El documento señala, en primer lugar, que, en el último trimestre de 2024, se comercializaban 15 proyectos de vivienda libre en los cuatro ámbitos (siete en Los Berrocales, cuatro en El Cañaveral y dos en Los Ahijones y el Ensanche de Vallecas), un 6,3 por ciento menos que el año anterior y un poco más de la mitad de las que se producían sólo en el Ensanche de Vallecas en 2011 (27). Según Pablo Presa, director del Departamento de Research y Valoraciones de Foro Consultores, «los proyectos en el Ensanche de Vallecas y El Cañaveral se van agotando y no se reemplazan por nuevos proyectos en los nuevos ámbitos con la suficiente rapidez».
Cabe destacar el desplome de El Cañaveral, cuya tendencia se ha reducido de forma radical desde sus inicios, en 2015, con dos edificios de vivienda, y su pico máximo, en 2020, con 17 promociones en comercialización a la vez, hasta las cuatro de hoy día. Contrasta esta realidad con las nueve promociones de vivienda pública municipal en ejecución en estos momentos. En el caso del Ensanche, la oferta es menor, pero su recorrido residencial ha sido mucho más largo.
Mientras tanto, la incorporación de Los Berrocales y Los Ahijones tiene una progresión más pareja entre vivienda privada y pública, ya que, a las nueve promociones de residencial libre comercializadas en el último año, se añadieron proyectos de vivienda pública del Plan Vive regional y el Plan Suma Vivienda municipal, pues buena parte de las bolsas de suelo de las administraciones se entregó en las primeras etapas de urbanización.
Viviendas iniciales
No obstante, conviene comparar estas cifras con la cantidad viviendas iniciales en comercialización. En este caso, la tendencia del último año fue positiva, pues se pasó de 1.191 en 2023 a 1.373 en 2024 en el conjunto de la estrategia. Es decir, un 15,28 por ciento más. De ellas, 668 pertenecen a Los Berrocales (el 48,65 por ciento), 412 a El Cañaveral (30,01 por ciento), 197 a Los Ahijones (14,35 por ciento) y 96 al Ensanche de Vallecas (6,99 por ciento).
De forma pormenorizada, El Cañaveral reflejó, aunque con menor crudeza que en el indicador anterior, ese descenso del número de viviendas en comercialización, oscilando entre 2023 y 2024 de 559 a 412 (la tendencia es más acusada si se observa desde 2020, cuando se comercializaban 1.689 pisos, es decir, una reducción del 75,4 por ciento) y el fuerte incremento de Los Berrocales y Los Ahijones en los últimos dos años, pasando a representar el 63 por ciento del conjunto total de viviendas en comercialización. Las previsiones indican que la incidencia de estos dos sectores, que ya han conseguido su simultaneidad edificatoria, agudice esta tendencia.
Stock de vivienda
En 2024, los desarrollos del sureste sólo mantuvieron un stock de vivienda de 586 casas, un 22 por ciento menos que en 2023, aunque ya plenamente recuperado del parón por la pandemia de la covid. El 62,9 por ciento de esa oferta (368) se concentraba en Los Berrocales. También es necesario incidir en que el stock de 2023 en Los Ahijones cayó de 156 a 70 viviendas. En El Cañaveral, se redujo a menos de un tercio (de 319 a 103) y, en el Ensanche de Vallecas, a menos de la mitad (de 104 a 45). Aunque el informe no lo indica, la pérdida del stock podría responder al aumento exponencial de la demanda.
Precio de la vivienda
En cuanto a precios, en el Ensanche de Vallecas, las viviendas han pasado de 335.620 euros de media en 2023 a 433.015 en 2024. O sea, un 29,02 por ciento de incremento. Si se extrapola a la última década (151.165 euros en 2015, si bien era más caro los años anteriores), el aumento del precio es de un 186,45 por ciento. En el caso de El Cañaveral, el incremento del precio de la vivienda libre ha derivado desde los 310.808 a los 357.727 euros (un 15,1 por ciento más) entre los dos ejercicios anteriores. Mientras, desde el comienzo del barrio, en 2015 (152.828 euros de coste medio de un hogar), los precios se alzaron un 134,07 por ciento).
Los Berrocales y Los Ahijones sólo presentan indicadores de los dos últimos años. En el caso del primero de esos sectores, el coste de la vivienda en 2023 era de 316.304 euros y en 2024, de 336.192. Es decir, un 6,29 por ciento más. En el segundo, de 280.378 en 2023 a 332.271 en 2024, un 18,51 por ciento de aumento. La diferencia inicial entre ambos estriba en que Los Berrocales llevaba un mayor avance de obras en su primera etapa de urbanización (terminó en el segundo trimestre de 2024) frente a Los Ahijones (termina a mediados de 2025), y, por tanto, las licencias de construcción se han tramitado más pronto. Es decir, es evidente que la inminencia en la disponibilidad de las casas ha encarecido esa oferta. No obstante, se han equiparado en solo un año por la demanda global, triplicando en Los Ahijones la velocidad de incremento del coste de su suelo residencial. Además de la escasez de vivienda, el anuncio de la puesta en marcha de infraestructuras como la estación de Metro de la línea 9 ha podido ser un factor que ha influido en las alzas de los dos sectores más jóvenes.
A tenor de los datos arrojados, es necesario entender la evolución del mercado residencial comparando la comercialización de vivienda al echar a rodar los tres nuevos desarrollos. El Cañaveral puso en el mercado sus viviendas en 2015, primer año de la recuperación económica tras la crisis. En un escenario de sobreoferta de vivienda con una demanda deprimida, por lo que su comercialización partió desde el precio medio de mercado para la zona (similar al Ensanche de Vallecas). Desde entonces, en una década, los precios se han duplicado y las bolsas de vivienda inminente nacen a un mayor precio que el de aquellos mercados ya maduros (las ofertas en Los Berrocales nacieron sobre plano con un precio un 1,77 por ciento más alto que las opciones de vivienda inminente de El Cañaveral), aunque aún sin servicios (de ahí que el precio del Ensanche de Vallecas, que sí tiene dotaciones, se mantenga por encima de Los Berrocales).
Precio del metro cuadrado
Si se calcula el precio medio del metro cuadrado de vivienda en la estrategia del sureste, actualmente, ronda los 3.500 euros, según el informe (especialmente, por la pujanza del Ensanche de Vallecas, donde la media en 2024 fue de 3.799 euros). El Cañaveral ha experimentado un crecimiento continuo en este indicador, pasando en 2015 de 1.265 euros a 3.471 en 2024, un 174,39 por ciento más. Por su parte, el Ensanche evolucionó de 1.513 a 3.799 euros en la misma franja temporal, un 151,09 por ciento. Por otra parte, Los Ahijones ha adelantado a Los Berrocales en la evolución del precio medio de la vivienda desde su surgimiento en términos absolutos, al contar con un precio de 3.087 euros en 2023 y ascender a 3.397 en 2024 (10,04 por ciento), mientras que Los Berrocales ha superado a su vecino en términos relativos con idéntico movimiento escalando de 2.886 a 3.312 euros (un 14,76 por ciento más).
Estos datos contrastan con que, según datos del Instituto Nacional de Estadística, la renta media por persona ha pasado en la última década (2014-2023) de 15.405 a 20.676 euros a nivel nacional (34,22 por ciento) y de 18.798 euros a 24.991 en la Comunidad de Madrid (un 32,94 por ciento). Es decir, en el mejor de los casos, el precio de la vivienda en el sureste ha crecido cinco veces más que lo que han mejorado los ingresos de las personas.
Superficie media por hogar
Por último, el informe señala la evolución de las superficies medias de las promociones. El Ensanche de Vallecas se inició con tipologías de vivienda de pequeñas dimensiones y una media de 67,6 metros cuadrados que fue creciendo para llegar a los 111,1 metros cuadrados en 2016 y alcanzar su límite este año pasado con 114,3 metros cuadrados. El Cañaveral apostó desde su inicio con tipologías de vivienda grandes, comenzando en 2015 con 119,2 metros cuadrados de media y aumentando al año siguiente hasta los 123,8 metros cuadrados. Posteriormente, fue descendiendo progresivamente hasta fijarse ligeramente por encima de los cien metros cuadrados de media (103,9 metros cuadrados en 2024). Los Ahijones y Los Berrocales no han tenido tiempo para ofrecer datos de tendencias en este aspecto. No obstante, las promociones de Los Berrocales han reducido su superficie media de 110,8 a 102,1 metros cuadrados. Mientras, Los Ahijones incrementó esta cifra de 91,7 metros cuadrados a 99,6.
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