La llegada de los primeros vecinos marca un antes y un después en el desarrollo de Los Berrocales, que deja atrás su condición de proyecto para convertirse en un nuevo barrio de Madrid. El gerente de su Junta de Compensación, Luis Cesteros, repasa para Nuevo Sureste el avance de la urbanización, con unas 2.000 viviendas en construcción, el inicio de nuevas etapas, las futuras conexiones con Los Ahijones y los retos pendientes para acelerar la creación de vivienda en la capital.
Acaban de llegar los primeros vecinos a Los Berrocales, un hito que simboliza el comienzo de la vida en el barrio. ¿Cuál ha sido el trabajo para llegar a este momento, y en qué punto se encuentra el desarrollo urbanístico del barrio?
Efectivamente, la llegada de los primeros vecinos a Los Berrocales es el hito más simbólico. Pero, desde un punto de vista urbanístico, el hito más importante se produjo a finales de 2025, cuando el Ayuntamiento de Madrid recepcionó la primera área o zona de la Etapa 1, lo que hizo posible que puedan llegar los primeros vecinos. Además, probablemente este mes se produzca la recepción completa de toda la Etapa 1, a excepción de un puente que une Los Berrocales con Los Ahijones y debemos construir entre ambas juntas de compensación. El resto de la etapa quedará ya integrada dentro de la ciudad de Madrid, como cualquier barrio. Estamos hablando de unas 4.500 viviendas, quizá más, en función de las licencias que el Ayuntamiento conceda a los distintos proyectos en marcha, y de 2.000 viviendas actualmente en construcción. En breve llegaremos al 50% de viviendas previstas con las parcelas de EMVS, cuya tramitación está muy avanzada. Incluso Culmia está ya haciendo obras. Desde el punto de vista urbanístico, todo esto supone la consolidación del proyecto.
¿Qué implica eso?
Berrocales ya no es un proyecto urbanístico del que se habla a futuro, sino un proyecto del que se habla en presente. Y en eso sí que nos diferenciamos del resto de los ámbitos, porque si bien unos y otros —quitando El Cañaveral, que es una realidad distinta— tienen más o menos avanzada su gestión, no tienen la consolidación que tiene Berrocales, con vecinos viviendo aquí y recepción de las obras por parte de la administración. Esto, además, está ligado a una continuidad, porque la Etapa 1 se recibe en julio, pero tiene continuidad en la Etapa 3, donde en abril se nos autorizó la simultaneidad de las obras de urbanización y edificación.
¿Qué objetivos se prevé alcanzar a corto y medio plazo en materia de urbanización?
En la Etapa 3 ya hay un convenio de simultaneidad firmado y otros dos convenios en tramitación, y es probable que en agosto ya veamos allí las primeras grúas. Y además, la Etapa 2, que sería la siguiente y es la que consolida Ahijones con Berrocales, dando continuidad a la Etapa 1 y uniendo los dos futuros barrios, vio autorizadas recientemente sus obras por el Ayuntamiento de Madrid, y las vamos a iniciar este mismo mes también. Así que en 36 meses, que es la previsión de ejecución, estarán ya unidos los dos barrios, Ahijones y Berrocales, formando una trama urbana continua.
¿Qué avances se prevé en los puentes que unirán Los Berrocales con Los Ahijones?
Actualmente ya existe un puente a través de la vía de servicio. Se va a construir un segundo puente, que está en estos momentos en trámites de autorización por parte de Metro y de la concesionaria TFM, ya que pasa por encima de la vía de la línea 9b de Metro. Allí había una antigua estructura que ya ha sido demolida, y a continuación se ejecutará el nuevo puente. El tercer puente será la Gran Vía del Sureste, cuya ejecución conjunta por parte de Ahijones y Berrocales se va a resolver precisamente en el desarrollo de las obras de la Etapa 2. Esto queda ligado, además, al propósito del Ayuntamiento de sacar a licitación las obras de la Gran Vía del Sureste en el Ensanche de Vallecas. El Ayuntamiento tiene el propósito de dar un tratamiento homogéneo a la Gran Vía del Sureste desde El Cañaveral hasta Valdecarros.
Estos son los puentes a corto plazo: el que ya está, el que se está gestionando y el tercero, que es el de la Gran Vía del Sureste. El descarte del puente que se iba a hacer en la zona de la ermita de la Virgen de la Torre fue objeto de un análisis y estudio de tráfico y movilidad, avalado por el propio Ayuntamiento con un informe que acreditaba que su supresión no afectaba a la movilidad. Esto es así porque en un espacio relativamente pequeño tenemos prevista la construcción de tres puentes, uno de ellos de gran tamaño (el de la Gran Vía). Además de eso, en la Etapa 6 hay un puente adicional. Por lo tanto, Ahijones y Berrocales quedarán unidos por cuatro puentes. Y, si se aprueba, dentro del Bosque Metropolitano habrá un corredor ecológico (un paso para fauna) que va desde Ahijones a Berrocales. Se está estudiando si también podrán transitar personas por este corredor, que también está previsto.
¿Qué avances existen en las conexiones de Los Berrocales por carretera?
Las personas que se han mudado ya a Los Berrocales ya pueden salir hacia la carretera de Valencia (A-3). Este mes, lo que está previsto es la recepción y apertura completa de los tres puentes que hemos ejecutado sobre la M-45, que actualmente están abiertos, pero a medio gas, hasta que el Ayuntamiento de Madrid recepcione la infraestructura. Nuestra previsión es que esto se produzca en verano. La obra está completamente terminada y debería recibirse en los próximos días, antes del mes de agosto. El Ayuntamiento ya ha hecho las inspecciones pertinentes, se ha contestado a todos los requerimientos y únicamente queda que se firme el acta de recepción.
¿Qué retos se han encontrado para cumplir los plazos durante el proceso de urbanización?
Los Berrocales ha cumplido los plazos siempre que se nos ha permitido hacerlo. Las juntas de compensación somos entidades colaboradoras de la administración. Cuando las administraciones, a su vez, colaboran, nos permiten hacer nuestro trabajo y no nos ponen impedimentos, las cosas salen adelante, porque somos los primeros interesados. Las dificultades surgen cuando te encuentras con administraciones que, en vez de entender el desarrollo del suelo y la construcción como algo positivo (no solo para viviendas, sino para otros usos productivos), te ponen palos en las ruedas. La actual corporación municipal del Ayuntamiento de Madrid tiene una actitud pro-desarrollo, coopera y colabora, pero en el pasado no ha sido así. Primero fue la sentencia de 2012 que anuló el planeamiento general en 21 ámbitos de 1997 por un recurso que interpuso el PSOE en 2003, y luego vino el periodo de Carmena, en el que se pusieron en entredicho todos los desarrollos del sureste. Fue una etapa muy difícil donde se ralentizaron los desarrollos casi diez años. Y de aquellos polvos vienen estos lodos: ese retraso es uno de los motivos por los que hoy en Madrid no hay vivienda disponible, ya que este era el caladero de vivienda para la clase media de la ciudad. La realidad es que cuando no nos ponen palos en las ruedas, las juntas del sureste respondemos, desarrollamos y ponemos suelo en el mercado. Y aquí está el resultado, con 2.000 viviendas actualmente en construcción.
Acaba de aprobarse una nueva normativa de vivienda, que va a permitir construir más alturas en los edificios y replantear el tamaño medio de las viviendas, entre otros aspectos. ¿Cómo va a impactar esto en la oferta de vivienda de Berrocales?
A mí me parece que estas normas aprobadas tienen un efecto más cosmético que real. Las previsiones son que con estas medidas se puedan hacer unas 18.000 viviendas adicionales en Madrid, mientras que solo en los desarrollos del este se calculan unas 120.000 viviendas. Son medidas bienintencionadas, pero su impacto será limitado. Lo que hay que hacer es poner en carga lo que ya hay, y ponerlo rápido. Si de verdad se quiere abordar el problema de la vivienda, lo que se necesita es poner suelo urbanizado (no urbanizable, sino urbanizado con servicios) en un plazo corto. Las administraciones locales y autonómicas tienen un patrimonio enorme de equipamientos públicos en los que se podría construir vivienda protegida. Son parcelas ya urbanizadas que se podrían poner en el mercado en un tiempo récord y que los ayuntamientos han recibido como cesión de los desarrollos urbanísticos de la región. Bastaría con que los ayuntamientos y la Comunidad de Madrid pusieran esas parcelas de equipamiento público a concurso para hacer vivienda protegida y se acabaría el problema de la vivienda. Lo que sí se ha agilizado (y que es un aspecto positivo) es la reconversión de usos que el mercado demanda menos hacia el uso residencial, si hay interés comercial. Por ejemplo, parcelas de uso terciario u oficinas reconvertidas a residencial.
¿Ha habido ya algún avance en este sentido en Los Berrocales?
Se ha hecho alguna operación de compraventa de parcelas terciarias con la intención de edificarlas posteriormente con viviendas, pero de momento han sido casos puntuales y todavía no se ha iniciado ninguna obra en parcelas de estas características. También se están analizando algunas operaciones para transformar parcelas de equipamiento privado en residencial, pero, por lo que sé, todavía se está estudiando. De todas formas, hay que tener en cuenta que, según la ley, los ayuntamientos tenían cuatro meses para emitir sus informes determinando el alcance de estas medidas, y el Ayuntamiento de Madrid todavía no ha emitido el suyo. Está en plazo, pero por seguridad jurídica, ningún operador va a modificar un proyecto hasta que se sepa exactamente cuál es el alcance que se le da a estas medidas legislativas en el término municipal de Madrid.
¿Qué avances hay en materia de suelo comercial en Los Berrocales?
Actualmente están vendidas dos parcelas comerciales en Los Berrocales: una a Mercadona y otra a Lidl. La parcela de Mercadona está en la zona de la Etapa 1, que esperamos que se reciba ahora en julio. Por las conversaciones que he tenido con ellos, su intención es empezar a construir tan pronto como el área esté recepcionada y haya una masa suficiente de vecinos, algo que calculo que ocurrirá en un año o año y medio con las 2.000 viviendas proyectadas. La parcela de Lidl está en la Etapa 3; técnicamente se podría construir ya gracias a la simultaneidad de obras, pero supongo que esperarán a que la etapa esté más consolidada, porque lógicamente no pueden abrir un centro comercial si no hay una masa de clientes suficiente a su alrededor. Además de esto, en la Etapa 2 disponemos de una gran parcela con 74.000 metros cuadrados edificables donde se puede construir un gran centro comercial al estilo de La Gavia o un parque de medianas. La Junta de Compensación está en conversaciones con varios operadores interesados en comercializar este espacio, aunque todavía no hay nada firmado. Al lado de esta gran parcela hay otras tres parcelas comerciales: una de unos 12.000 metros cuadrados y otras dos de unos 6.000 metros cuadrados, que completarían una oferta comercial más que suficiente para el barrio. Por último, el planeamiento prevé comercio de proximidad en los ejes principales de los edificios residenciales. No es obligatorio, pero si los promotores no destinan esa superficie mínima a locales comerciales, pierden esa edificabilidad, ya que no la pueden transformar en residencial. Por lo tanto, es muy previsible que se acabe materializando ese comercio de proximidad.
En materia de zonas verdes y el Cerro Almodóvar, ¿qué novedades hay?
Nosotros solo tenemos una «lengua» de terreno en el Cerro Almodóvar que abarca una zona relativamente pequeña. Allí haremos el diseño que está previsto dentro del proyecto del Bosque Metropolitano. El diseño de las zonas verdes de las etapas 4 y 5 (que son de carácter industrial) se ajustará a las directrices del Bosque Metropolitano para que haya una homogeneidad en todo el entorno. Eso lo irá determinando el Ayuntamiento de Madrid a medida que avance. De momento, el proyecto del Bosque Metropolitano ha obtenido un informe favorable en su evaluación ambiental. Recientemente nos hemos reunido con el Ayuntamiento, que tiene el propósito de incorporar los distintos informes emitidos durante la evaluación ambiental para realizar una nueva aprobación inicial, volver a enviarla a la Dirección General de Medio Ambiente de la Comunidad de Madrid y aprobarlo definitivamente cuando sea posible. A nosotros este proyecto nos sirve como marco de referencia para coordinar el diseño de nuestras zonas verdes con las previsiones del Bosque Metropolitano en cada etapa de urbanización.
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