Roca de Togores: «En los próximos 20 años, la política de vivienda de Madrid se va a hacer en Valdecarros»

por | 25 Abr. 2024 | 0 Comentarios

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Luis Roca de Togores (Madrid, 1966) es el presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros Madrid. Atendió a Nuevo Sureste para explicar el carácter transformador que va a tener este proyecto para el sector inmobiliario de la capital.

Valdecarros es una de las bolsas más grandes de suelo para desarrollar de todo Madrid. ¿Qué distingue a Valdecarros de otros desarrollos?

La principal característica de Valdecarros es la estructura de la propiedad. Valdecarros es un proyecto donde la administración es titular de más de un tercio del proyecto. Hemos oído hablar muchísimo de política de vivienda, de las medidas que quiere tomar la administración en el mercado de la vivienda, pero para poder implementarlas y lograr un impacto, necesitan tener suelo. En este sentido, el mayor propietario de Valdecarros es la Comunidad de Madrid, y el tercer propietario de Valdecarros es el Ayuntamiento de Madrid. Aunque es verdad que la administración también está presente en todos los demás sectores, en ningún sitio alcanza este volumen. Esto quiere decir que, en los próximos 20 años, la política de vivienda que se haga, se va a hacer aquí. No porque haya nada especial en Valdecarros, sino porque es donde van a tener la gran mayoría de los suelos.

¿Qué otros rasgos hacen diferente a Valdecarros?

La estructura de financiación de este proyecto es bastante pionera. La Junta de Compensación se ha quedado en propiedad con una reserva de suelo importantísima. Y cuando digo importantísima, digo que todos los usos que no son vivienda, el comercial, las oficinas, los industriales, todos, se los queda la junta de compensación. Y además se queda con parcelas para unas 8.000 viviendas. Eso, por una parte, da una garantía de solvencia a la propia Junta para afrontar un proyecto que supone una inversión en urbanización de en torno a los 1.500 millones de euros. Y por otra parte, desde el punto de vista de las parcelas que no son residenciales, le permite a la Junta usarlas no sólo para financiarse, sino para intentar atraer aquellos usos que mejores servicios den al barrio, a mayores de las dotaciones que después ponga la administración.

Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).
Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).

¿Qué supone esto?

De esta forma podemos enfocar muchísimo mejor cómo queremos, no ya diseñar el barrio en un plano, sino qué queremos que haya en cada parcela. Es la junta la que determina a quién, cómo y con qué condiciones vender esa parcela, con una visión más global que la que puede tener cualquier otro propietario. Piensa que las tres primeras etapas de Valdecarros son 13.500 viviendas: es más grande que Valdebebas entero. Y es ahí donde estamos viendo, en las parcelas que no son residenciales, cómo las llevamos al mercado de forma que contribuyan a que, al final, ese barrio sea mejor que otro.

Esas dimensiones, entonces, ¿ayudan a ir decidiendo cómo configurarlo?

Sí, pero el diseño del planeamiento ya está hecho y no podemos cambiarlo. Ahora la cuestión es, sobre cada parcela que se ha decidido en el planeamiento, qué queremos poner: ¿un centro de logística o un hospital? Pensando en si, por ejemplo, una parcela está cruzando dos o tres calles de un conjunto residencial. Y como todo esto tiene un único propietario, que es la Junta de Compensación, sí que podemos pensar que lo que traemos sea bueno para la financiación del proyecto, y a su vez bueno para esos clientes que van a vivir en la acera de enfrente.

Ha mencionado la financiación. Valdecarros ha acudido a MIPIM, el gran cónclave inmobiliario que se celebra en Francia, en busca de inversores. ¿Cómo están atrayendo esa inversión?

Tenemos mucho interés de todo tipo de operadores. En MIPIM hemos estado con dos operadores industriales bastante interesantes, y en lo que hemos sacado hasta el momento de parcelas residenciales hemos tenido mucho interés en las subastas. Es verdad que en Madrid hay un problema de escasez de suelo muy importante y al final va a ser en los desarrollos del sureste donde se produzca un volumen de inversión importante en la capital.

Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).
Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).

Se está hablando mucho de la escasez de vivienda asequible. ¿Es suficiente con la reserva de suelo que hay ya por parte de las administraciones para cubrir la demanda?

La reserva de suelo que hay por parte de las administraciones en Valdecarros para vivienda con protección es del 55%. Si es suficiente o no, depende de la demanda, que cambia todos los días. La realidad es que el requisito legal, recogido en la Ley de Vivienda del gobierno, es el 30%, luego estamos muy por encima del mínimo legal. Al final estamos equiparando vivienda asequible con vivienda protegida, y eso no tiene por qué ser necesariamente así. Yo confío en que la competencia que vamos a tener en el conjunto del sureste sea suficiente para evitar una espiral de precios; creo que será este factor, la competencia, más que otros elementos el que hará que la vivienda sea asequible, las protegidas y las que no cuentan con protección. Al final iremos viendo cómo va saliendo el producto al mercado por parte de cada promotora individual, y cómo se comportan esos precios.

Recientemente leíamos cómo se aceleraban los plazos de desarrollo de Valdecarros. ¿Qué tiempos manejan ahora?

Tenemos dos aspectos: lo que tenemos en marcha y el conjunto de la operación. Este último, por empezar por lo más difícil, cuando se firmó con el Ayuntamiento en el año 2020, tenía un plazo estimado de 18 años. A esos 18 años, en lo que llevamos actuado de momento, en las tres primeras etapas, les hemos ahorrado tres, luego estaríamos en 15. Así que, si estimamos que Valdecarros esté terminado en su totalidad entre 2035 o 2040, es bastante plausible. Y en lo que se refiere a las tres primeras etapas, las obras de urbanización que tenemos en marcha, podemos estar en condiciones de simultaneidad para mediados de 2025, y a partir de ahí que empiecen las obras. Y luego, cada obra tiene su propia dinámica, cada edificio su licencia, y para la construcción también son necesarias unas infraestructuras. Todo eso está dentro del proyecto de urbanización.

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Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).
Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).

¿Qué infraestructuras necesitan desarrollar para dar servicio a Valdecarros?

El abastecimiento de agua está resuelto con el Canal de Isabel II; el saneamiento está resuelto con el Canal y con el Ayuntamiento. Valdecarros utiliza dos depuradoras distintas y ahí no hay mayor problema; está todo definido y el Ayuntamiento de Madrid acaba de aprobar definitivamente el proyecto de urbanización. En cuanto a la electricidad, estamos trabajando con Unión Fenosa, y esperamos empezar en breve la construcción de una de las subestaciones que hay que hacer. Eso tiene su recorrido, pero ahí no estamos encontrando en ese momento ninguna dificultad, más allá de los tiempos, que son los que son.

A nivel de transporte público, el Consorcio de Transportes preveía una conexión desde la estación del Pozo, un autobús desde el Metro, luego un autobús en tránsito rápido y dos líneas de autobús para Valdecarros…

Estamos trabajando ahora mismo con la EMT, porque queremos ampliar un poco la propuesta que tienen ellos para mejorar la comunicación. Y la previsión del Consorcio sigue ahí, nadie la ha modificado y yo creo que está perfectamente cubierta la zona.

¿Qué ampliación van a demandar al Consorcio sobre esta propuesta inicial?

Estamos trabajando con ellos para ampliar la propuesta del BRT.

Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).
Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).

¿Qué conexiones por carretera va a tener Valdecarros?

Nosotros ya tenemos hace mucho tiempo resueltas las conexiones con la M-45 y con la A-3 y con la M-50, con lo cual con eso estamos absolutamente conectados a toda la red de carreteras que tenemos alrededor.

En ese ámbito se encuentra el Parque Tecnológico de Valdemingómez. ¿Cómo se plantea la coexistencia de Valdecarros con esta instalación cercana?

No están tan cerca. Hay un pulmón importantísimo en el final de Valdecarros que sirve de colchón, más otra zona que es exterior a Valdecarros, pero que también incluye terreno entre nosotros y Valdemingómez, con lo cual no pensamos que eso tenga que ser un especial problema.

¿Qué zonas verdes se prevén en Valdecarros?

En total Valdecarros son 7 millones de metros cuadrados de zonas verdes; eso es entre cinco y seis veces el parque del Retiro. Eso está distribuido entre los grandes parques periféricos y todos los parques que hay en las zonas de concentración, que es donde vive la gente. Al verlas en detalle, hemos intentado hacer una propuesta para que se cumpla que a 200 metros de cualquier vivienda haya una zona verde, y eso va a ser muy atractivo. Luego hay una serie de parques lineales: son unos parques longitudinales que van rompiendo la edificación. Es decir, tenemos el viario normal y de repente una línea verde; hay en total cuatro que atraviesan Valdecarros.

Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).
Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).

¿Qué hay de los carriles bici y el transporte sostenible?

Más allá de los carriles bici, que por supuesto están incluidos, hemos hecho una cosa muy importante y que también es diferencial, y es que nos hemos preocupado mucho por el tema de las pendientes. El transporte sostenible, al final, se hace con esfuerzo físico, y hay que ponerlo fácil. Si vamos en bici por una pendiente del 30%, para el Tour de Francia igual está bien, pero para tu barrio, igual no tanto. Ahí hemos conseguido que más del 90% del viario tenga una pendiente de menos del 3%. El movimiento de tierras para conseguir eso ha costado muchísimo dinero, pero de esta manera logramos un transporte sostenible de verdad, porque eso es agradable para la gente. Si hay pendientes fuertes, habrá carril bici, pero la gente no lo va a usar.

¿Qué actividad económica se prevé en Valdecarros?

Lo que queremos es que los usos de actividad económica, que son fundamentales porque son los que le dan vida al barrio, sean complementarios del residencial. Lo que no queremos es generar un polígono industrial pegado a las viviendas, sino poner usos que sean atractivos para que los que viven o los que vengan a trabajar, sean los que utilicen esas actividades económicas; es decir, el centro comercial, la oficina, el coliving, hospitales, colegios… Eso es lo que va a dar vida al barrio: que tenga actividad comercial y que la gente pueda vivir y trabajar, si es posible, en su propio barrio.

Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).
Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros (fotos: Fernando Galán).

¿Cómo se plantea el diálogo de Valdecarros con el Ensanche de Vallecas?

No hay solución de continuidad. Lo que estamos haciendo en las primeras etapas es continuar las calles; al final, eso va a ser el mismo barrio.

En el plano arqueológico, ¿ha habido algún hallazgo relevante que pueda incidir en la urbanización de Valdecarros?

Se ha encontrado alguna cosa menor, pero que ya está resuelta y tramitada, y la prueba es que las obras están en marcha y vamos a empezar a trabajar, esperamos que a no mucho tardar, en las siguientes etapas. Como sabemos que son temas complicados, nos hemos adelantado en el tiempo para tener esos temas resueltos lo antes posible, y está todo en orden.

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