Los nuevos desarrollos del Sureste de la Comunidad de Madrid suponen la bolsa de suelo en desarrollo —excepto la Nueva Centralidad del Este, proyecto por arrancar sobre el terreno— de toda la capital. Además, según diversos informes recientes, es una de las mayores bolsas de suelo residencial no solo del país, sino de toda Europa. Por lo tanto, su impacto en el mercado de la vivienda en Madrid es sobresaliente.

La ciudad de Madrid tiene, según datos del INE a 1 de julio de 2025, algo más de 7 millones de habitantes. Y según datos de la Agencia Tributaria de Madrid, la capital contaba en 2024 con, aproximadamente, 1.523.238 inmuebles de uso residencial.

Los desarrollos del Sureste —El Cañaveral, Valdecarros, Los Cerros, Los Ahijones, Berrocales y también la Nueva Centralidad del Este— proporcionan a la ciudad suelos para unas 278.000 viviendas, lo cual se traduce en una población estimada de 835.000 personas. Esto es, solo con los desarrollos del Sureste, cuando estén concluidos sus respectivos desarrollos, el parque de vivienda crecerá un 18%, y su población lo hará alrededor de un 11% si las previsiones se cumplen.

Estas cifras hablan por sí solas del impacto que los nuevos desarrollos del Sureste tendrán en el sector de la vivienda en Madrid y, por extensión, de toda la región. Serán —lo son ya, en realidad, puesto que han arrancado las primeras viviendas en ámbitos como Berrocales y Ahijones, y está a pleno rendimiento en El Cañaveral— el epicentro de la actividad de construcción residencial de la Comunidad de Madrid.

Así lo confirman no solo los datos, sino también estudios recientes como el Informe Trinity, elaborado por la patronal de los promotores madrileños Asprima. Hay que tener en cuenta que solo hasta 2029, la puesta en carga de los suelos de los desarrollos que ya están en marcha permitirá a los promotores disponer de suelos urbanizados para más de 115.000 viviendas.

Es un impulso al mercado residencial de nueva construcción que ayudará a responder a la demanda del sector, que en la Comunidad de Madrid sigue creciendo. No en vano, según el Informe Sectorial de Asprima, las ventas de vivienda nueva en Madrid representan el 23% de las operaciones a nivel nacional realizadas en 2025 al cierre del mes de agosto —más de 700.000, según la misma fuente—. Crecen las ventas pero también los precios, ya que en la Comunidad de Madrid, el precio de la vivienda
mostró un ascenso interanual del 13,35% en el segundo trimestre de 2025.

Además, el informe refleja que la Comunidad de Madrid “sigue manteniendo un comportamiento más débil en las cifras de viviendas iniciadas, con un volumen acumulado de 17.682 viviendas anuales, en lo que es claramente un desajuste con respecto a la tendencia general”.

En este contexto, para Asprima, la puesta en marcha de los nuevos desarrollos del Sureste es fundamental para elevar el número de viviendas nuevas y dar respuesta a la demanda actual. “Esperamos, sin embargo, que la puesta en carga de ámbitos que han entrado en simultaneidad ayuden a retomar la tendencia positiva que nos debería llevar a niveles cercanos a las 20.000 viviendas a final de este año”, se lee en el citado informe.

Por lo tanto, el impacto en la vivienda de los nuevos desarrollos del Sureste no solo será efectivo a largo plazo, sino que el sector espera que lo sea a corto plazo, de manera que empiece a notarse en las cifras al cierre del año en curso.

El impacto en la vivienda por desarrollo

El impacto en el sector de la vivienda de los nuevos desarrollos del Sureste se explica mejor en su conjunto, con la suma del suelo residencial y el número de viviendas que se levantarán en todos los ámbitos. Pero las cifras por barrio también dan una muestra definitiva del impacto que van a tener por separado cada uno de estos nuevos barrios.

Ya lo está teniendo, de hecho, El Cañaveral, el desarrollo más avanzado ya que inició su actividad hace una década y alcanzó su apogeo justo antes de la pandemia. Solo este barrio, una vez completado, habrá sumado 14.000 unidades residenciales al parque de vivienda de Madrid, el 42% con algún tipo de protección, si bien el precio del metro cuadrado está estabilizado —tras un gran crecimiento en 2024— en torno a los 3.700 euros, según el informe Foro Consultores Inmobiliarios.

De los desarrollos del Sureste que están en pleno proceso de urbanización, Valdecarros es el de mayor entidad y, por lo tanto, el que tendrá mayor impacto en la vivienda. No en vano, Valdecarros se erige como uno de los proyectos urbanísticos más importantes de toda Europa.

Solo en este barrio está contemplada la construcción de 51.656 viviendas, de las cuales alrededor del 55 % tendrán algún régimen de protección pública. Su población estimada, según Asprima, superará los 150.000 habitantes, una cifra muy superior a varias capitales de provincia españolas. Y también muy superior a la del resto de desarrollos del Sureste.

Por ejemplo, en Los Berrocales se construirán 22.285 viviendas, el 50% con algún tipo de protección, que darán cobijo a unas 66.000 personas. Este barrio, el desarrollo que puso en marcha en 2024 la construcción de sus primeras viviendas en la etapa 1, ya está impactando en la evolución del mercado de la vivienda en Madrid durante este 2025.

Según el último informe de Foro Consultores Inmobiliarios, concentró más de la mitad de la oferta de vivienda libre en el sureste de la capital durante los primeros meses del año, registrando en dicho período una subida de precios del 10%, situándose a la par que el precio del metro cuadrado en el El Cañaveral.

Sin embargo, es Los Ahijones el desarrollo que mayor repunte de precios ha experimentado a lo largo de este año, con una subida del 11% que ha llevado el precio del metro cuadrado incluso por encima del valor alcanzado en Los Berrocales o El Cañaveral.

Los Ahijones, donde las primeras viviendas también están ya en marcha, tendrá una población estimada de 56.000 personas gracias a las casi 19.000 viviendas que se levantarán en el ámbito, el 58% con algún tipo de protección.

Está todavía por comprobar el impacto que tendrán en el mercado de la vivienda el desarrollo de Los Cerros y, a medio plazo, la Nueva Centralidad del Este. Este último nuevo desarrollo contará con unas 20.000 viviendas nuevas para una población estimada cercana a las 60.000 personas, pero su desarrollo no está contemplado a corto plazo.

En cambio, sí debería notar en 2026 el mercado inmobiliario la irrupción de Los Cerros, un ámbito que aportará al parque de viviendas de Madrid más de 13.000 unidades residenciales nuevas —unos 40.000 vecinos—, porque está próxima en el tiempo la aprobación de reparcelación definitiva del ámbito por parte del Ayuntamiento de Madrid.