En este reportaje de la serie, explicamos cómo se produce el proceso de creación de un desarrollo urbanístico en España no sólo afecta al suelo y los inmuebles, sino también a la fiscalidad local. Desde la recalificación del suelo hasta la financiación de los servicios públicos mediante el devengo tributario, conocer estos pasos es clave para entender cómo se gestionan los nuevos desarrollos del sureste de Madrid.
El primer paso para desarrollar una nueva urbanización es recalificar el suelo, normalmente, cambiar su clasificación de rústico a urbano. Durante esta fase, el terreno puede dividirse, agruparse o parcelarse, lo que genera modificaciones que afectan al catastro. Realizado este trámite, se urbaniza y, posteriormente, se edifican los inmuebles, tal y como explicamos en un reportaje anterior.
Una vez que el terreno ha sido recalificado, los inmuebles resultantes deben inscribirse en el Catastro. El Catastro es un registro administrativo que clasifica los bienes inmuebles en urbanos, rústicos o de características especiales, y su valor es fundamental para calcular los impuestos que financian los servicios públicos.
Cualquier parcela o porción de tierra delimitada, sus construcciones y los elementos de aprovechamiento de estas sometidos al régimen de propiedad horizontal (por ejemplo, pisos, locales, trasteros o plazas de garaje) son considerados inmuebles. En un proceso tan complejo como es la puesta en marcha de un sector urbanístico, todas las actuaciones que se producen sobre esos bienes, como reclasificaciones o reordenaciones parcelarias, o la construcción de edificios y su división horizontal, suponen sucesivas inscripciones en el catastro.
Cómo se calcula el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Según explicaron a Nuevo Sureste fuente de la Agencia Tributaria de Madrid, cada año, antes del 1 de marzo, la Dirección General del Catastro actualiza los datos de los inmuebles registrados. Con esta información, se forma el padrón catastral del municipio. Este documento permite calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este impuesto es clave para financiar los servicios públicos de cada localidad, y su devengo (es decir, la obligación del pago del tributo) nace en el momento en que el inmueble está registrado en el catastro. A partir de ese momento, la administración puede girar recibos y liquidaciones a los contribuyentes, sea cual sea su naturaleza (titulares de concesiones o derechos, usufructuarios o propietarios).
Además del IBI, otro tributo que afecta a los propietarios de inmuebles es la plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana -IIVTNU-), que se aplica cuando el inmueble cambia de propietario, ya sea mediante una compraventa, una herencia o una donación. Este impuesto se calcula en función del valor catastral del inmueble y debe pagarlo el vendedor o el beneficiario en caso de transmisión lucrativa. En caso de no pagar dicho impuesto, la transmisión del inmueble no se inscribe en el registro de la propiedad (cierre registral).
En Madrid, el continuo crecimiento de áreas como El Cañaveral, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros, Valdecarros y la Nueva Centralidad del Este está generando un aumento en el número de inscripciones catastrales. Según estimaciones del Ayuntamiento, se espera que en 2024 se añadan más de 1.200 nuevas unidades catastrales, lo que refleja el fuerte dinamismo urbanístico en esta región.
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