Alfredo Zulueta es el presidente de la Comisión Gestora de la Nueva Centralidad del Este. Atendió a Nuevo Sureste para explicar el estado del proyecto del que pretende ser el paradigma del desarrollo urbanístico del siglo XXI en Madrid.
La Nueva Centralidad del Este tiene poco de nueva.
Nosotros llevamos 30 años con este ámbito. Se recogió en el Plan General de Ordenación Urbana de 1997. Aquí hay cinco millones de metros cuadrados. En su momento, firmamos una serie de convenios con el Ayuntamiento para convertir la zona norte en la villa olímpica. Nos presentamos tres veces y no conseguimos convertirnos en sede. Eso retrasó el desarrollo de la zona casi 20 años.
¿Y cómo se reactivó el proyecto?
Hace tres años decidimos dejar de llorar por el pasado e intentar buscar soluciones para el futuro. Aprovechamos para empezar de nuevo. En plena pandemia, empezamos a darle vueltas y decidimos que había llegado la hora de iniciar un diálogo con el Ayuntamiento y con la sociedad de Madrid para saber qué necesita realmente la ciudad. Encargamos un estudio a Price Waterhouse Cooper sobre las necesidades de vivienda de la ciudad para los próximos 40 años. Un estudio objetivo que respaldase el plan que presentáramos al Ayuntamiento. Hoy es muy obvio pero hace cuatro años no estaba tan claro el problema de la vivienda en la ciudad. La población pensaba que iba a construirse mucha vivienda por los desarrollos del sureste, pero no se había ido al número específico.
El estudio no sólo buscaba conocer el número de viviendas que iba a necesitar la ciudad de Madrid en los próximos 30 años o 40 años, sino también hicimos un estudio específico de esta zona del distrito de San Blas- Canillejas, que para nosotros es importante porque estamos hablando de que el ámbito representa un tercio de su superficie. También hicimos un preestudio prospectivo de cómo iba a funcionar el resto de los ámbitos de la ciudad, cuántas viviendas iban a salir en carga, el ‘timing’… Presentamos nuestros informes al Ayuntamiento y los acogió con agrado, pero decidieron hacer su propio estudio con la Universidad Autónoma. Las cifras salieron muy similares a las nuestras.
¿Cuál fue el resultado?
La actualización del estudio mostró que Madrid necesita sacar al mercado anualmente 18.000 viviendas. En la Comunidad de Madrid, sería el doble. Nos sirvió para calcular los usos de vivienda y conocer cuáles eran verdaderamente las necesidades de la ciudad. Encargamos otro estudio y hablamos con la Consejería y la Concejalía de Economía para saber qué tipo de superficies se necesitaban al margen del tema de vivienda. Entonces estuvimos mirando que, así como hay mucho suelo dedicado a oficinas, no existía específicamente superficie para empresas de carácter tecnológico. Mi sociedad realizó un edificio multiempresas de Tecnoalcalá y conozco cómo funciona ese tipo de espacios y qué tipo de superficie necesitan. No tiene nada que ver con las superficies terciarias puras. Aquí estamos hablando de edificios de menos alturas, con unas características muy diferentes porque cada una de estas empresas necesitan soluciones propias: a lo mejor, necesitan muelles, laboratorios, salón de actos para eventos especiales, oficinas de primer orden… Este tipo de edificios está pensado no sólo para empresas privadas, sino también para instituciones públicas, universidades, centros de investigación, hospitales, etcétera. Normalmente, suele ocurrir, por ejemplo, que se instala un hospital y acuden empresas de laboratorios para hacer sus ensayos.
Creímos que quedaba bastante interesante y que, salvo intervenciones de rehabilitación urbana muy pequeñas, Madrid no dispone de una zona así. Estamos hablando de suelo urbano, no un terreno en medio del campo. Encargamos otro estudio que mostró cómo este tipo de campus se llenan muy rápido. Los campus tecnológicos que se han hecho en España son normalmente públicos. Suelen ser empresas públicas que compran suelo rústico, montan ahí su parque tecnológico y lo que hacen es vender suelo barato para intentar atraer empresas a los municipios. Estaría pensado para, una vez planificado y estructurado, atraer inversores internacionales para trabajar y talento: si hay una universidad internacional, alguna gran empresa o una organización de ese tipo, tendríamos el terreno perfecto. Al lado del aeropuerto de Barajas, con Metro y una gran zona donde mis empleados puedan vivir.
Trabajadores junto al centro de trabajo. Eso es la Ciudad Pegaso del siglo XXI. Hace unos días, en el COAM, la directora general de Vivienda abogaba por recuperar la concentración residencial ¿El modelo del siglo XXI es el modelo de mediados del siglo XX?
Más allá de aspectos técnicos, nos hemos tomado muy en serio promover un espacio como nos gustaría que fuera Madrid. Tenemos la experiencia de otros barrios. Hemos estudiados el urbanismo y hemos entendido las cosas que no funcionan y las que sí. No funcionan la dispersión y esas grandes avenidas que cuesta muchísimo dinero mantener y que apenas se utilizan. Ahora, de repente, hay una especie de consenso con la concentración y la liberación de espacio para grandes zonas verdes, pero que no para que sean parques infantiles, sino espacios forestales. A nosotros nos coincide eso con el proyecto del Bosque Metropolitano que está haciendo el Ayuntamiento de Madrid. Así que lo hemos incorporado porque tiene mucho que ver con lo que queremos hacer. Lo hemos integrado con el campus tecnológico, en un modelo más americano. Es un atractivo muy importante para las posibles empresas que pudieran estar interesadas. A nivel internacional, a las compañías les interesa cómo viven sus trabajadores. Los propios directivos empiezan a ir a trabajar en transporte público, a pie o en bicicleta. Y demandan zonas verdes.
¿Cómo se adapta el proyecto del sector al Bosque Metropolitano?
Respecto al diseño exacto que se hizo, hemos cambiado algunas cosas, pero conservamos en nuestra propuesta el 90 por ciento de lo planteado. No obstante, creemos que la Nueva Centralidad del Este debe tener una oferta urbanística lógica. Por ejemplo, proponemos que el corredor verde central sea un poco más estrecho para no incurrir en una ciudad dispersa. Un poco más estrecho significa 143 metros, que es más que el paseo de la Castellana, pero si lo ensanchas mucho más, se convierte en tierra de nadie, a la gente le da miedo cruzar por la noche…
¿El diseño de los edificios que dieran a ese corredor central estarían diseñados de cara a la zona?
Habrá vivienda y equipamientos. La idea es que permeen un poco el parque con los edificios.
Luego está el parque de las lagunas de Ambroz. Donde, actualmente, está la mina de Tolsa.
Hemos firmado un protocolo con el Ayuntamiento de Madrid para la conservación de estas lagunas. Por razones técnicas, el barrio amplía la cota de sus edificios a medida que avanza hacia el sur. Luego, hay espacios más afectados por la acción minera que requerirán ciertos trabajos de cimentación para compensar esos suelos.
¿Van a hacer algún tratamiento del suelo especial? ¿Micropilotaje?
No es lo mismo hacer pilotes para un edificio de cinco plantas que para uno de treinta, pero va a tenerse que pilotar, en cualquier caso.
Es decir, que las torres más altas del barrio tendrán vistas a las lagunas.
La disposición tiene una lógica económica y de socialización del espacio verde porque, al final, lo que quieres es tener cuantas más viviendas cuyas terrazas den a esta gran superficie verde. Vamos a intentar forzar cuantas más viviendas de este tipo y con estas vistas. Estamos hablando de un ámbito de dos millones de metros cuadrados. Es el doble del parque de El Retiro. Queremos que, así, el bosque se vertebre dentro de la ciudad. Cuando nos constituyamos como junta de compensación, la idea es cederlo al Ayuntamiento, si existe de acuerdo entre los propietarios.
¿Van a recuperar veredas y arroyos?
Depende de lo prescrito por la Comunidad de Madrid y la Confederación Hidrográfica del Tajo. En principio, actuaremos sobre el arroyo de Rejas y en el de Ambroz, pero están canalizados. También en las cañadas, donde se harán veredas verdes, aunque están muy machacadas.
¿Cambian la disposición de tres barrios que hicieron inicialmente para introducir estos conceptos?
Tenemos cuatro barrios más el campus que albergarán entre 16.000 y 18.000 viviendas. Para establecer las fases de construcción, nos hemos podido anticipar a cosas que han pasado o hemos visto en el año pasado. Podemos hacer todo a la vez, aunque sabemos que esto es difícil por cuestión de costes de los propios promotores. Pero hemos diseñado el sector pensando en que podamos hacer uno de los barrios y que esté compensado en cuestión de instalaciones, dotaciones, etcétera, sin necesidad de los otros.
Han defendido el carácter novedoso a nivel tecnológico y técnico de la Nueva Centralidad ¿A qué se refieren?
A una tipología de vivienda variada, a ‘passivhaus‘, a macromanzanas semipeatonales con accesos rodados y peatonales con zócalo de comercio de proximidad, a una separación real entre ciclista y tráfico motorizado… Prevemos una serie de glorietas centrales semipeatonales con una calle ancha que aporte una densidad que permita al comercio funcionar, al estilo de la calle de Fuencarral. Estamos estudiando el tamaño y características de las plazas, mirando Chamberí, Santa Ana Olavide. Ese tipo de sitios funcionan porque la gente hace vida y se crea la sensación de barrio. Nos alejamos de la idea de gran centro comercial a la vieja usanza, sino hacer zonas medianas por barrio para que los vecinos tengan su superficie cerca para poder ir andando, y cuenten con accesos rodados también. Queremos promover un comercio que tenga viabilidad porque pueda dar servicio a muchas viviendas a la vez, que dé vida y haga barrio. Que quede claro que todo lo que estamos haciendo busca realizar una actuación emblemática para la ciudad. Crear algo realmente atractivo para vivir.
¿Cómo se van a coser los barrios?
Tenemos que tener en cuenta que ADIF va a remodelar la estación ferroviaria de Vicálvaro para acoger la actividad del centro logístico de Abroñigal. Para separarlo del sector creamos una mota de muchos metros de ancho que nos ha pedido el Ayuntamiento, que actuará como barrera acústica y paisajística para las viviendas. Una gran zona verde muy cuidada que estará habilitada para el uso de los ciudadanos, que dará servicio al campus y que formará parte del Bosque Metropolitano, incluyendo sendas que están planificadas. La Nueva Centralidad va a tener varios ecoconectores que las continuarán, así como pasarelas sencillas para unirse con Las Rosas y Arcentales.
Por otra parte, en nuestra propuesta, desviamos un poco la M-201, que es una carretera con bastante potencia, con dos carriles por sentido. La alejaríamos de las viviendas, metiendo un colchón terciario que sería parte del campus, tras el que circularía el tráfico. Estamos estudiando la naturaleza de los pasos a través de las infraestructuras ferroviarias hasta Coslada. El ADIF está realizando otro acceso a sus instalaciones que tendría conexión con El Cañaveral y con la M-45. Este acceso nos vendría muy bien que contara con un carril para el BRT -Bus de tránsito rápido- para no tener que construirlo de cero.
En el eje sur, que conecta con la plaza de Alsacia, ¿cómo se articula el tráfico?
Aquí no tiene mucho sentido concentrar todo el tráfico. Es mejor dispersarlo, desviando parte hacia la R-3, pero es difícil pinchar con este tipo de carreteras.
¿Hasta qué punto alteran los anuncios de la Consejería de Transportes y el Ayuntamiento sus propuestas de transporte?
Nuestra propuesta especifica que hay un espacio en la zona norte en el que se podría construir una estación de Metro de la línea 7 porque el túnel pasa por debajo para dar servicio a Coslada. Sólo habría que construir la estación. En la zona sur, contamos en el ámbito con el antiguo pozo de ataque y las cocheras de la línea 2. Podría prolongarse desde aquí otra estación e, incluso llegar hasta El Cañaveral. Si no puede hacerse, podría desarrollarse una zona de acceso tipo Diego de León que permita avanzar por pasillos subterráneos mecanizados hasta la estación existente rápidamente. Luego, está el BRT, que proponemos que alcance la estación norte para crear una pequeña área intermodal y dé la vuelta para regresar. De esa manera, aportas el Metro a El Cañaveral a 5 minutos en autobús. Si se concreta, lo suyo sería pensar luego en un aparcamiento disuasorio. El ámbito está pensado para intentar que todas las parcelas tengan acceso a vehículo rodado pero, a la vez, de forma que se pueda desincentivar el coche porque no se necesita. Por otra parte, estamos en conversaciones con algunas empresas grandes de paquetería con carácter un poco más innovador y sostenible para diseñar la logística de paquetería en el barrio sin que haya dos mil cochecitos parados por la zona, sino hacerlo con un vehículo verde como la bicicleta. A lo mejor, necesita desde el principio una pequeña nave industrial para su recepción y, luego, realizar este tipo de distribución por el barrio. Queremos evitar que vayan coches por aquí dando vueltas para motor sin necesidad.
Eso es urbanismo estratégico.
Más allá del interés económico, se trata de un proyecto muy bonito que queremos hacer muy bien. Hacer un barrio nuevo en Madrid es apasionante y no queremos fallar. Es muy importante para nosotros establecer flexibilidad en el tema de la ordenanza. Tener la capacidad de adaptarnos ante lo que pueda ocurrir dentro de quince años. Queremos que se contemplen los usos para que se puedan aplicar los cambios cuando se necesiten. Hemos trabajado mucho con el Ayuntamiento para hacer una ordenanza específica del ámbito que sea flexible. No sólo para el campus, que necesita un tratamiento especial, sino para que el resto del sector responda a las necesidades del mercado y los ciudadanos. Luego, puede incluirse tecnología como meter cámaras para controlar si conviene convertir una calle en peatonal u otra en función de la circulación, pero eso es más ‘smart city’ que urbanismo estructural.
¿Cuál es el calendario que están manejando?
La hipótesis optimista pretende que este año se presente el avance del plan de sectorización para poder tener el plan de sectorización con ordenación pormenorizada en esta legislatura. Es nuestro objetivo y el del Ayuntamiento. Es decir, en mayo de 2027 intentar tener aprobados todos los instrumentos, constituir la junta de compensación y el proyecto de urbanización. Luego, habrá que tomar decisiones de las fases a empezar. Mi idea con el campus, una vez que tengamos la aprobación, sería hacer un dossier serio de lo que va a ser para empezar a hablar con el Ayuntamiento, la Comunidad y con terceros. Si fuera posible involucrar antes a empresas internacionales en el proyecto de urbanización, sería muy positivo. Hay que tener en cuenta que se trata de 800.000 metros cuadrados de superficie y 400.000 de aprovechamiento.
¿La propiedad del suelo está dispersa?
La Comisión Gestora está integrada por 130 propietarios, alrededor del 70 por ciento del total. Por el momento, se han aprobado las decisiones por unanimidad, por lo que se entiende que, por ahora, el proyecto cuenta con apoyo y todos estamos alineados en el mismo sentido. Hay promotores inmobiliarios participando y otros más grandes empezarán a meterse. Una vez tengamos el proyecto de sectorización, probablemente, se profesionalizará más la propiedad. La Comunidad y el Ayuntamiento de Madrid son grandes propietarios que compraron suelo en su momento. Es decir, creo que tenemos bastante solvencia en ese sentido.
¿Reservarán suelo para la financiación del ámbito?
Tomaremos esa decisión en función del mercado. Depende en parte de cómo funcione el proyecto del campus.
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