Construir una casa no es sólo levantar paredes y techos. Detrás de cada vivienda hay un complejo engranaje de gestiones administrativas, estudios técnicos, decisiones de diseño y financiación que marcan el ritmo de los proyectos. Dentro de nuestra serie de informaciones para explicar cómo se crea un nuevo desarrollo, expertos de primer nivel a nivel nacional explican a Nuevo Sureste, paso a paso, la manera en que se hace realidad un hogar.
La idea empresarial de edificar una vivienda comienza, muchas veces, antes de disponer siquiera de una parcela de suelo finalista. A menudo, las empresas constructoras participan en procesos de urbanización porque su idea residencial excede el simple hecho de ofrecer una casa: crean experiencias de vida y, para ello, tienen que idear primero los barrios que van a rodear sus productos.
Rocío Navarrete es la directora de Urbanismo y Gestión del Suelo de la gestora y promotora residencial Vía Ágora. Su papel comienza con la localización de ámbitos interesantes para su transformación de suelo rústico en edificable, de acuerdo con los instrumentos que permite la Ley. «En función de cada circunstancia, se pueden llevar a cabo actuaciones sistemáticas o aisladas. Para desarrollar esos proyectos de transformación, se desarrollan proyectos de compensación -los propietarios aportan suelo, toman la iniciativa del desarrollo del proyecto y el ayuntamiento actúa como organismo de control-, mixtos -el ayuntamiento toma la iniciativa y asume la urbanización con la colaboración de los propietarios- o públicos -en suelo público o previa expropiación-«, explica. Los promotores deben ceder por Ley un diez por ciento del suelo residencial a la administración. Al iniciar el proyecto, se establece una comisión gestora de propietarios en la que se toma la decisión del procedimiento a seguir por mayoría, se establecen estatutos y bases para dar naturaleza jurídica a la operación y se establecen dos organismos: una asamblea de propietarios y un consejo rector para la ejecutoria del día a día.
«Al establecer el proyecto, se articulan los derechos, aprovechamientos y responsabilidades de pago de cada propietario, se mide la capacidad financiera y el tiempo de gestión que requiere el proyecto. A nivel físico, los proyectos se redactan con una gran nivel de detalle para no dañar los intereses de ningún actor del proyecto. Y, para facilitar la viabilidad del mismo, se trata de concentrar el derecho de cada propietario en parcelas completas para evitar litigios y retrasos», continúa. Mientras se urbaniza, los promotores pueden pedir a la administración un permiso de simultaneidad para edificar a la vez, si cumplen una serie de requisitos urbanísticas, como cierto grado de obra ejecutada y el plan de reparcelación aprobado.
Desvíos de presupuesto
Una vez se dispone de suelo finalista, la empresa puede empezar a trabajar en las viviendas. Según explica Carlos Vique, arquitecto superior y responsable de proyectos de Aurora Homes, promotora especializada promoción, gestión y comercialización de obra nueva, los trabajos comienzan con los levantamientos topográficos que certifican que la operación se adecúa sobre suelo a lo prescrito y analiza los desniveles del terreno. Si hay capacidad económica, la empresa realiza un estudio geotécnico para determinar el carácter del terreno y el tipo de cimentación, lo que evita cualquier incertidumbre posterior. Es donde se producen más desvíos de presupuesto porque se pueden dar problemas por flujos de agua, la necesidad de establecer pilotaje del terreno u otros imprevistos.
Si la parcela lo permite, entonces se posiciona la edificación, estableciendo orientaciones, viales y diseñando las casas, realizando un estudio de mercado para saber qué tipología se adecúa mejor a la realidad de la zona y del consumidor (alquiler, venta, etcétera). Según el perfil de proyecto, se contrata un estudio u otro, que están especializados en una fórmula concreta. Hay que realizar encajes de cantidad de viviendas, de acuerdo con la calificación del suelo y las calidades. En función de las características del proyecto, la legislación establece unas limitaciones en superficie para las viviendas libres y protegidas que oscilan entre 110 y 150 metros cuadrados. También se estudian previamente las mejoras (‘ammenities‘) con que cuenta el inmueble. Una vez que se tiene el primer encaje, se comienza el anteproyecto, que permite una precomercialización.
Mientras, la gestión administrativa lleva tiempo, por lo que hay que trabajar en ella en paralelo. Se ha de desarrollar un proyecto básico que define gráfica y estructuralmente la posición, dimensiones e instalaciones del edificio, la ventilación, las bajantes, la red eléctrica… A continuación, se solicita la licencia de obras, previo pago de tasas. En la Comunidad de Madrid, se exigen, además, informes sectoriales (estudios arqueológicos, anexos de saneamiento, etcétera) para poder operar. Para no demorar la operación, se solicitan dichas licencias a través de las gerencias o concejalías de Urbanismo. En el caso de la capital, también existen las entidades colaboradoras que prescriben licencias urbanísticas (ECLU). En ambos casos, se tarda en obtener dichas licencias una media de entre cuatro y seis meses. Si las casas a edificar cuentan con protección, se requiere, además, la calificación de viviendas protegidas, para lo que el proyecto deben cumplir con los requisitos establecidos por la administración en materia de calidades, superficies y precios.
El libro del edificio
Realizados los cálculos estructurales y los estudios de instalaciones, las obras deben funcionar como un reloj porque están muy constreñidas por las exigencias de la financiación bancaria, que requiere una escritura de obra nueva, con la que hacen realidad los nuevos hogares, que es un socio fundamental para dar seguridad a la finalización de los proyectos. Esta escritura debe incluir la división horizontal del inmueble, un libro del edificio con la documentación técnica, un manual de uso y mantenimiento. Entonces, es cuando se redacta y tramita el proyecto de ejecución. La promotora licita su proyecto entre su ‘pool‘ de empresas, a menudo, a doble vuelta. Mientras tanto, la oficina de control técnico revisa las estructuras planteadas y emite un certificado de garantía.
Cuando todo ello está listo, es, a grandes rasgos, cuando puede empezar la obra. En el caso de la construcción residencial, la media de tiempo para la edificación tarda entre 18 y 22 meses, en función de las características del proyecto y otros factores productivos como los sistemas constructivos, la mano de obra, los materiales utilizados, el uso de prefabricación y de industrialización de la construcción. Terminadas las casas, la dirección facultativa, integrada por el arquitecto y el aparejador, expide un certificado a tal efecto. Además, debe solicitarse una declaración responsable de primera ocupación en el ayuntamiento, al que se entregarán certificados energéticos, de aislamiento, etcétera, y conformidades de las compañías de servicios. El libro del edificio se inscribe en el acta de final de obra. Tras este proceso, los consistorios pueden realizar inspecciones para asegurarse de que no hay vicios ocultos y exigir subsanaciones que pueden extender el tiempo de obra. Emitido el certificado definitivo, ya se puede habitar el inmueble y escriturarlo.
Durante todo el proceso, el papel de los técnicos es fundamental. El icono profesional de la vivienda por antonomasia es el arquitecto. Sigfrido Herráez es el decano del Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM). A su juicio, el objetivo cuando se edifica «es la rapidez en la gestión y en la ejecución. En primer lugar, hay que poner de acuerdo a los propietarios de suelo. Se trata de un acuerdo con muchas incertidumbres porque cualquier operación urbanística tiene muchos riesgos y muchos costes antes de ver resultados. Por eso, a menudo, muchos pequeños propietarios venden sus parcelas a promotores grandes y profesionalizados que pueden llevar a cabo grandes operaciones. Lo que más encarece cualquier operación de edificación es el tiempo de aprobación de los proyectos porque mata las expectativas de los propietarios y dificulta la compra a los consumidores. Eso marca en muchas ocasiones precios en los que la especulación es la única manera de hacer viables los proyectos», incide.
Los ojos de los promotores
El arquitecto crea los proyectos residenciales cuando conoce el suelo y las posibilidades de su cliente. Eso marca las calidades, los tamaños y las formas. Luego, existen otros factores que influyen, pero esos son los fundamentales. «El promotor tiene una idea de su proyecto y eso conlleva pensar en precios y modelos de vivienda. Hay algunos que son más flexibles con la propuesta creativa del arquitecto y otros establecen con unas directrices muy claras lo que quieren. El arquitecto debe estar en todo el proceso de construcción: el proyecto básico, la ejecución, la dirección de la obra. Sin embargo, hay promotores que tienen sus propias direcciones de obra y hay arquitectos que renuncian a ellas. El arquitecto también debe supervisar los ajustes, los libros de órdenes, el certificado de fin de obra y al tramitar la licencia de primera ocupación», concluye Herráez.
Otro agente fundamental para llevar a cabo los proyectos con menores costes y mayor precisión son las consultoras. Ignacio Ortiz es el director de Mercados e Inversiones de Activum Real Estate, una compañía experta en soluciones inmobiliarias integrales a medida. «Las consultoras realizamos estudios socioeconómicos, de ubicación, oferta y demanda de vivienda. Se estudia el crecimiento poblacional de un municipio, qué producto encaja mejor con el cliente y con el espacio. Analizamos el público objetivo, la composición de edades, los intereses, los públicos. Estudiamos las transacciones de la zona, los tipos de obra, las viviendas en reposición, la segunda mano, las zonas sin obra nueva… Realizamos encuestas, pseudocompras, estudios de ritmo de venta. Cómo afectan los ciclos de precios a las características de las viviendas. En función de estos y otros muchos datos, ofrecemos una recomendación al promotor que puede llegar hasta el número de metros cuadrados que debería tener la vivienda ideal de cada proyecto. Los consultores aportamos la experiencia sobre el terreno, somos los ojos de los promotores porque podemos dibujar el barrio que quieren crear antes de que exista».
Dentro del mercado inmobiliario, la demanda fundamental de los ciudadanos pasa por el desarrollo de un parque público residencial solvente y nutrido en grandes ciudades. La Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS Madrid) es la mayor promotora de vivienda pública del país desde hace años. En seis años ha incrementado su parque un 50 por ciento, alcanzando los 9.400 pisos públicos, a los que hay que agregar otros 6.100 en fase de proyecto y ejecución. Álvaro González, su presidente y delegado municipal de Políticas de Vivienda del Ayuntamiento de la capital asegura a este periódico que la implantación de un parque público de estas características requiere de una «estrategia integral que responda, de forma eficaz y eficiente, a la creciente demanda residencial en la ciudad. Este esfuerzo combina la planificación urbanística, la adquisición de inmuebles y la innovación en la construcción, con un único objetivo: poner a disposición de la ciudadanía viviendas de alquiler asequible». En ese sentido, el Consistorio ha impulsado el desbloqueo de los desarrollos del sureste, entre otros sectores.
Llave en mano
«Sólo en El Cañaveral, EMVS Madrid está construyendo de forma directa trece promociones públicas, mientras que en otros ha impulsado la primera fase del Plan Suma Vivienda, que nace de la necesidad de incrementar el número de hogares en régimen de alquiler con la mayor agilidad, en el menor tiempo posible y sin acumular suelo pendiente de edificar, impulsando de esta forma la promoción de miles de viviendas públicas de alquiler asequible en suelo municipal mediante la colaboración público-privada«, agrega.
El procedimiento de desarrollo de viviendas de EMVS Madrid es una guía para el resto de empresas públicas del país. El edil desgrana que, en primer lugar, se licita el proyecto mediante un concurso para su redacción con distintas garantías y baremos de calidad, sostenibilidad y eficiencia. Tras su adjudicación y ejecución, la compañía debe solicitar a la Comunidad de Madrid la calificación definitiva y los certificados que autorizan su transformación en vivienda de protección oficial. Tras recibir el permiso y obtener la licencia de primera ocupación, se procede a un concurso público entre los inscritos en el registro permanente de solicitantes de vivienda y, tras un par de meses desde la adjudicación, se entregan las viviendas a los adjudicatarios definitivos.
En el sector privado, la ciudadanía tiene como referencia la vivienda de tipo libre como la quintaesencia residencial. Sin embargo, en escenarios como el actual, donde el estrés de precios es tan alto, la opción de la construcción de vivienda cooperativa gana enteros frente a otros formatos. Según estimaciones del sector, alrededor del 40 por ciento de los nuevos hogares construidos en la Comunidad de Madrid responden a esta fórmula de construcción por cooperativa. Aurora Homes es referencia en trabajo en este formato. Vique argumenta que este tipo de proyectos requieren un cuidado especial porque cada futuro propietario es un pequeño promotor. «Suelen contratar una gestora que se encarga de la labor ejecutiva diaria a través de un consejo rector. También disponen de un interventor y de organismos externos de auditoría. Su principal ventaja frente al constructor clásico es que no existe beneficio del promotor, pero es necesario trabajar con empresas solventes para evitar problemas. El inconveniente de esta fórmula es que cualquier desvío en la obra recae sobre los cooperativistas, aunque puede haber también ahorros», especifica.
Alzar una vivienda es, en definitiva, una suma de voluntades y esperanzas. Cada proyecto moviliza unas expectativas para que un enorme elenco de profesionales de distintas áreas sueñen lugares seguros, amables y vivibles que entregar llave en mano a familias e inversores. Detrás de cada ladrillo hay decisiones, esfuerzos y riesgos compartidos para convertir un suelo vacío en un escenario de vidas, en un espacio tan íntimo y trascendente como para llamarlo hogar.
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