Cesteros (Los Berrocales): «La tercera etapa de urbanización de Los Berrocales debería estar finalizada en julio de 2025»

por | 10 Jul. 2024 | 0 Comentarios

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Luis Cesteros (Madrid, 1973) es gerente de la Junta de Compensación de Los Berrocales. Atendió a Nuevo Sureste en las oficinas de este organismo para explicar la evolución del sector del sureste de Madrid que va más avanzado en su desarrollo en estos momentos.

Han terminado las obras de la primera fase de urbanización.
La primera etapa está prácticamente finalizada. Falta una serie de cosas que se terminarán cuando el Ayuntamiento proceda a su recepción definitiva, pero lo que es la urbanización en sí, toda la urbanización interior y las tripas que la soportan, que es lo que no se ve, están finalizadas. De hecho, desde noviembre del año pasado, el Ayuntamiento concedió la simultaneidad de las obras de urbanización y edificación, que hay que solicitar etapa por etapa. Por otro lado, el Ayuntamiento recepcionó en diciembre del año pasado y abrió a la ciudad el vial H8 y las conexiones con el Ensanche de Vallecas, a través de dos puentes. Actualmente están ya abiertos a la ciudad y cualquier ciudadano de Madrid puede transitar dentro de lo que es el ámbito.

Detalle de plano de ordenación parcelaria de la primera etapa del desarrollo de Los Berrocales (fuente: Ayuntamiento de Madrid).
Detalle de plano de ordenación parcelaria de la primera etapa del desarrollo de Los Berrocales (fuente: Ayuntamiento de Madrid).

En esta primera etapa de urbanización hay una componente muy fuerte de vivienda con algún tipo de protección ¿Por qué se ha hecho esa apuesta al inicio del sector?
No es exactamente como describes. Todas las etapas tienen aproximadamente un 50 por ciento de vivienda protegida. Esto deriva del planeamiento urbanístico que establece una reserva de alrededor del 50 por ciento. Por tanto, todas las etapas van a tener un componente de vivienda libre y otro de vivienda protegida, que es como el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid diseñó la ciudad que quiere para el futuro. ¿Por qué es así? Porque la realidad de los precios es la que es y realmente la única manera de que haya una vivienda en la que una parte de los ciudadanos puedan acceder es a través de la vivienda protegida.

Esta etapa también incluye torres de oficina ¿Hay empresas interesadas en adquirir esas parcelas para convertirlas en vivienda de alquiler, con motivo del cambio legal que ha hecho la Comunidad de Madrid?
No, que yo conozca. Tengo que hacer un matiz. La propiedad de los solares resultantes del planeamiento, salvo unos determinados muy concretos, no son de la Junta de Compensación, sino de los propietarios que integran la Junta, las distintas promotoras, cooperativas, etcétera. En este sentido, la Junta de Compensación, aunque tiene parcelas resultantes con la finalidad de venderlas y con eso financiar los costes de urbanización, estamos hablando de unas reservas muy limitadas.

Maqueta del desarrollo de Los Berrocales (Foto: Fernando Galán).
Maqueta del desarrollo de Los Berrocales (Foto: Fernando Galán).

La mayoría de los solares son de los propietarios y son ellos los que tendrían que poner en marcha estos cambios de calificación de sus parcelas de terciario a vivienda, como se prevé en la nueva norma de la Comunidad de Madrid. Además, tengo mis reservas respecto de la propuesta legislativa que, para el suelo urbano, no plantea problemas, pero, para los terrenos en desarrollo, como son los urbanizables, genera algunas dudas legales que los tribunales van a tener que resolver. Porque los repartos de aprovechamientos entre propietarios en los sectores se hacen en función de lo que llamamos los coeficientes de ponderación, que es dar unos valores a cada uno de los usos y por esta vía se están alterando esos coeficientes. Por tanto, la propuesta, me plantea algunas dudas legales que tendrán que resolver los tribunales.

¿No se canaliza desde la Junta?
La función de la Junta es urbanizar y reparcelar un sector de seis etapas, dos de ellas industriales, y 22.000 viviendas. Hay siempre una confusión entre urbanismo e inmobiliario, cuando se trata de realidades diferentes. El urbanismo es derecho administrativo, mientras que el mundo inmobiliario es derecho civil. Por tanto, hay una parte pública y otra privada. Las juntas de compensación somos entidades de derecho público que desarrollamos funciones públicas por delegación de la administración, en concreto, la de urbanizar. No tiene nada que ver con lo que es el proceso posterior de edificación, que es un proceso privado.

El protagonismo en la urbanización es público, se hace por la junta de compensación, que es un invento español, dicho sea de paso de un catalán, Ildefonso Cerdá, que fue el precursor de lo que son las juntas de compensación actuales. Pero el proceso de edificación es un proceso privado en el que la Junta se limita a controlar, a través del régimen de simultaneidad, que no se daña la urbanización.

Obras de urbanización del desarrollo de Los Berrocales (foto: Fernando Galán).
Obras de urbanización del desarrollo de Los Berrocales (foto: Fernando Galán).

¿Han comenzado las primeras edificaciones en Los Berrocales?
En estos momentos, hay concedidas, que tengamos conocimiento, seis licencias para unas 2.000 viviendas. Tres promotoras inmobiliarias han firmado ya el convenio de simultaneidad con la Junta de Compensación. Una de ellas ha iniciado obras y las otras dos, es cuestión de días que empiecen las suyas. Prevemos que, de aquí a fin de año, habrá unas ocho promociones en marcha, con las grúas sobre el terreno.

La Junta de Compensación se ha reservado parcelas para la financiación de las obras de urbanización.
Se trata de parcelas destinadas a usos residenciales e industriales. De hecho, estos días, estamos subastando cuatro parcelas: una parcela de uso equipamiento o dotacional privado, destinada a una estación de servicio en la etapa 1, y dos parcelas de vivienda protegida más una parcela de comercial en la etapa tres. Es la segunda subasta que realiza la Junta. En la primera, se adjudicaron dos parcelas de vivienda protegida a cooperativas.

El Ayuntamiento de Madrid ha anunciado que va a ceder parcelas en Los Ahijones y Los Berrocales a través de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid para hacer ‘build to rent’ ¿Entra dentro de las licencias inminentes que me avanza?
Lo que pasa es que una vez se adjudique, primero está el proceso, digamos, de adjudicación y luego hay que firmar la escritura pública. La escritura pública se firmará, igual que ha pasado con las parcelas iniciales, en un plazo bastante amplio, porque estas parcelas están en la etapa tres.

Luis Cesteros, gerente de la Junta de Compensación de Los Berrocales, en un momento de la entrevista (foto: Fernando Galán).
Luis Cesteros, gerente de la Junta de Compensación de Los Berrocales, en un momento de la entrevista (foto: Fernando Galán).

¿En qué situación está la etapa tres del sector?
La etapa tres todavía no está en situación de simultaneidad. Su grado de ejecución es de un poco más del treinta por ciento. Si no hay retrasos, que no tienen por qué haberlos porque vamos bastante bien de calendario, debería estar finalizada en julio del año que viene. En consecuencia, y en esto me aventuro porque depende de las decisiones de los órganos de gobierno de la Junta de Compensación, se podría obtener la simultaneidad hacia marzo o abril del año que viene.

¿En qué situación se encuentra el resto de fases?
Están programadas, pero todavía no están iniciadas.

¿Han hecho ya las excavaciones arqueológicas?
Sí, todo el sector está liberado de arqueología. Se han obtenido nueve resoluciones de la Dirección General de Patrimonio de la Comunidad de Madrid. De hecho, por seguridad jurídica, cuando vamos a iniciar obras en una etapa nueva, a pesar de que ya se han hecho los trabajos de arqueología, solicitamos lo que se denomina la hoja informativa a la Dirección General de Patrimonio para que nos reafirme que el ámbito está liberado y se han hecho todos los trabajos correspondientes de arqueología. Es muy importante, porque iniciar unas obras y, de repente, encontrarte con arqueología plantea muchas dificultades de todo tipo que causan retrasos en la ejecución de las obras, indeterminación e inseguridad jurídica.

Por tanto, en esta junta de compensación, cuando entramos a ejecutar las obras de una etapa, siempre procuramos previamente eliminar lo que denominamos obstáculos, que es todo aquello que, después, en el proceso de ejecución de las obras, nos pueda suponer una paralización de las mismas y, por tanto, perjudicar la posterior edificación o el proceso urbanístico. Antes de entrar a ejecutar las obras de urbanización eliminamos o movemos infraestructuras existentes, realizamos los trabajos de arqueología y se retiran aquellos suelos que pudieran estar contaminados.

No entramos nunca a ejecutar obras si no tenemos la certeza de que el desarrollo de esas obras no se va a paralizar. Evidentemente, el cien por cien de seguridad no lo tienes nunca, pero sí tratamos de que el proceso sea lo más limpio posible. Veintitantos años de experiencia en el sector me han demostrado que, en el urbanismo, si quieres lograr hacer las cosas bien, tienes que hacer estos trabajos previos antes de iniciar las obras.

Misa en honor a la Virgen de la Torre en su ermita (fuente: Junta de Compensación de Los Berrocales).
Misa en honor a la Virgen de la Torre en su ermita (fuente: Junta de Compensación de Los Berrocales).

¿No nos vamos a encontrar un cementerio visigodo de 800 tumbas?

Bueno, ya nos lo hemos encontrado, pero ya se han hecho los trabajos en la zona de confluencia donde está la Ermita de la Virgen de la Torre. Y no sólo había restos visigodos sino también de la época romana, islámica y medieval. Es la zona desde el punto de vista arqueológico más sensible del Sector.

La Ermita de la Virgen de la Torre histórico constituye el elemento arquitectónico histórico más importante de toda la estrategia del sureste. Tiene raíces medievales y, si no recuerdo mal, el edificio actual es del siglo XVII.

La parroquia de San Pedro Ad Vincula de Vallecas, de la que depende la Ermita, va a solicitar una licencia de obras para la restauración del templo, en la que la Junta de Compensación tiene intención de cooperar y ayudar. No solamente se pretende la restauración del templo, sino también la recuperación de todo su entorno donde se sitúa una arboleda de olmos que tiene un importante valor ambiental y que está bien conservada.

En el proyecto de reparcelación figura una especie de plazuela alrededor, un espacio singular. Se hablaba incluso de crear un centro de interpretación de la ermita ¿Van a participar o eso es responsabilidad municipal?
En parte sí, en parte no. El Ayuntamiento de Madrid tiene en tramitación lo que se llama el Bosque Metropolitano. Desde la Junta de Compensación se ha pedido de manera expresa al Ayuntamiento que incorpore la masa forestal contigua a la ermita dentro del proyecto del Bosque Metropolitano, con la finalidad de mantener y mejorar el entorno de la ermita.

De manera paralela, como el Bosque Metropolitano tiene la capacidad de cambiar calificaciones de parcelas, ya que es un plan especial, se ha propuesto al Ayuntamiento un diseño de parcela más amplio del que actualmente está en la ordenación vigente, con el fin de ampliar y mejorar el área arbolada y todo su entorno. Con estas medidas se logrará que el inmueble de la Ermita y su entorno queden completamente protegidos y abiertos, cosa que no está en estos momentos, a los ciudadanos de Madrid.

Detalle del plano parcelario del sector de Los Berrocales (fuente: Ayuntamiento de Madrid).
Detalle del plano parcelario del sector de Los Berrocales (fuente: Ayuntamiento de Madrid).

Uno de los conceptos urbanísticos clave del sector es la ‘supermanzana’. En su interior, desde un punto de vista más arquitectónico, se habla del bloque cerrado, entiendo que se concilian ambos ¿Por qué se decidió a nivel de diseño este tipo de bloque?
Las tipologías edificatorias previstas por el planeamiento no se limitan estrictamente a la de bloque cerrado. Cabe también edificios con tipologías de bloque abierto y torre, pero la decisión de optar por una u otra tipología depende del proyecto de cada promotor. En este sentido, tienen libertad para optar por tipologías distintas y yo creo que además es bueno que haya una alternancia de tipologías, porque la ciudad excesivamente homogénea, muy uniforme, hace perder identidad o personalidad los barrios.

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La propuesta principal desde un punto de vista arquitectónico del planeamiento de Berrocales fue las supermanzanas que resultaba novedosa en aquel momento al implantarse en un barrio nuevo, pero que recoge una tradición histórica que son los patios de manzana que todos conocemos y que existen desde tiempos inmemoriales.

La idea de las supermanzanas es que los futuros vecinos, cuando salgan de sus respectivas casas, accedan a unas áreas ajardinadas donde no hay circulación rodada, la circulación se limita exclusivamente a los servicios municipales y al acceso a los garajes. En las zonas intersticiales entre las distintas parcelas se sitúan jardines lográndose un incremento en la calidad de vida, porque al salir de tu casa tienes tus zonas privativas y cuando sales de tu parcela accedes directamente a una zona pública ajardinada donde no hay circulación, por tanto, se elimina el peligro para los niños, las familias o las personas mayores creando un tipo de ciudad más amable.

Infografía de supermanzana en Los Berrocales (Junta de Compensación de Los Berrocales).
Infografía de supermanzana en Los Berrocales (Junta de Compensación de Los Berrocales).

¿La supermanzana no condiciona la concentración del suelo dotacional y comercial? La mayor parte de estos usos están desplazados hacia los extremos

No, el diseño de Berrocales prevé que en las parcelas situadas en los ejes principales sea obligatorio destinar las plantas inferiores de los edificios a usos comerciales (pequeño comercio), Por tanto, habrá un comercio de cercanía, que siempre es deseable para que los barrios tengan esa mezcla de usos que hacen que la vida sea más amable, es decir, que uno pueda bajar y pueda comprar el pan debajo de su casa y no tenga que desplazarse en coche a otro sitio para hacerlo.

No se puede negar que la ordenación de Berrocales está zonificada de tal manera que existen zonas más residenciales ordenadas a través de la figura de las supermanzanas y otras áreas más comerciales que se ubican en los grandes ejes donde está la circulación, sin embargo, tal y como está hecho el diseño, cualquier futuro vecino de Berrocales tendrá a una distancia de cinco minutos zonas verdes, equipamientos y pequeño y mediano comercio.

En cuanto al uso comercial está previsto en las etapas uno y tres, pero también en las etapas dos y seis, que están más lejanas en tiempo. Cada etapa tiene, al menos, una parcela para la implantación de una mediana superficie. En concreto, en las etapas uno y tres están previstas dos parcelas de 2.500 metros cuadrados edificables cada una para una edificación comercial de este tipo.

Infografía de espacios estanciales de Los Berrocales (fuente: Junta de Compensación de Los Berrocales).
Infografía de espacios estanciales de Los Berrocales (fuente: Junta de Compensación de Los Berrocales).

No, son, digámoslo así, banderas del sector. El diseño de Berrocales busca crear ciudad, una ciudad amable, donde los vecinos se sientan cómodos. En ese sentido, hemos avanzado con soluciones imaginativas para hacer más amable aún la urbanización. Se trata de evitar una ciudad excesivamente zonificada, mezclando las tipologías y creando áreas donde se integren diversos usos como en los centros urbanos. Estas soluciones singulares no tienen otra finalidad que evitar que el barrio sea lineal y uniforme.

Si nos limitamos a hacer manzanas en forma de cuadrícula, muy lineales, sin elementos que vayan rompiendo esa uniformidad, el futuro vecino no tiene un elemento de identificación con su barrio ¿Por qué nos gusta a todos los ciudadanos los centros urbanos, a diferencia de los ensanches? Porque están llenos de elementos con los que nos identificamos: una iglesia, un palacio, un bar singular, un jardín, elementos que rompen la monotonía o la uniformidad de la ciudad.

El buen urbanismo requiere de estos elementos que dan personalidad a los barrios para que, posteriormente, los vecinos digan yo me siento a gusto en mi barrio que no sólo está dotado de servicios, sino también posee otras cosas con las que me identifico, cosas que me gustan, que son bonitas, que son agradables.

En el plano de reparcelación, identifican con nitidez ejes de actividad ¿qué significa?
Espacios donde se desarrolla la mayor actividad comercial y el terciario de oficinas que está sobre los ejes principales. Se centra la presión de la actividad ahí para liberar las supermanzanas. Esa cierta zonificación de la que hablaba permite que las zonas más residenciales no tengan los perjuicios, por llamarlo de alguna manera, de la actividad comercial. A saber, mayor circulación de vehículos, mayor ruido… Y ese tipo de actividades se focalizan en los centros o en los ejes principales de circulación.

Detalle de plano parcelario de Los Berrocales que muestra supermanzanas (fuente: Junta de Compensación de Los Berrocales).
Detalle de plano parcelario de Los Berrocales que muestra supermanzanas (fuente: Junta de Compensación de Los Berrocales).

Van a recuperar la zona del arroyo de la Marañosa.
Sí, de hecho, hay una parte que ya está ejecutada. El arroyo de la Marañosa se integrará dentro del Bosque Metropolitano, por eso es importante que el Bosque Metropolitano incorpore la parcela de la Ermita de la Virgen de la Torre para dar continuidad a la masa forestal adyacente a la Ermita con el encauzamiento del arroyo de La Marañosa. Tenemos el permiso de la Confederación Hidrográfica del Tajo para actuar sobre el arroyo y hemos solicitado la autorización a la empresa TFM, explotadora de la línea 9 de Metro, para hacer las obras que afectan a los taludes de la vía del tren, y así finalizar las obras de encauzamiento.

La Confederación exige que se mantengan los cauces a cielo abierto en su estado más natural posible. Todos estos arroyos preexistentes que había en el sureste de Madrid eran cauces con muy poca agua y cuando la tenían se trataba de corrientes intermitentes y exactamente así van a continuar. En función de los años de lluvias, tendrán más agua o tendrán menos agua, pero se conserva el cauce natural y se integra dentro de zonas verdes.

¿Van adelantar toda la urbanización de esta zona verde?
No. Se realizará el encauzamiento del arroyo de la Marañosa y conforme se vayan desarrollando las obras de urbanización de las etapas se irá ajardinando la zona correspondiente a cada etapa conforme a las determinaciones del proyecto de urbanización aprobado.

Estamos estudiando, aunque depende de la situación económica de la Junta de Compensación, la posibilidad de adelantar movimientos de tierras de las etapas dos y seis, para adaptar la topografía de las zonas verdes a las determinaciones del Bosque Metropolitano. De este modo integraríamos los arroyos, pero sin ajardinar sus riberas que, como he indicado, se hará conforme se vaya ejecutando la urbanización de cada etapa.

Detalle de plano parcelario de Los Berrocales que muestra el parque forestal del este del desarrollo (fuente: Ayuntamiento de Madrid).
Detalle de plano parcelario de Los Berrocales que muestra el parque forestal del este del desarrollo (fuente: Ayuntamiento de Madrid).

¿Cómo va a ser el parque forestal del este?
El Bosque Metropolitano incorpora toda la superficie paralela a la M-50 dentro de sus determinaciones, de tal manera que se crea una zona verde muy amplia que discurre paralela a dicha infraestructura desde el Cañaveral hasta Valdecarros y que a su paso por Berrocales se ensancha considerablemente. El diseño que prevé el Bosque Metropolitano para estas zonas verdes se corresponde más con un área forestal que con un parque urbano. Los futuros vecinos de Berrocales dispondrán de parques urbanos, pero también de un área forestal muy amplia que se conecta con otros barrios del Sureste.

De hecho, en el Bosque Metropolitano se diseñan para salvar las diversas infraestructuras que dividen los sectores pasos denominados ecoconectores que dan continuidad a estos, y que tiene como finalidad facilitar el tránsito a pie o en bicicleta, y también de la fauna, de un sector a otro.

¿Cuál es la situación de las infraestructuras que dependen de terceras entidades?
La gestión para traer los servicios y suministros a la nueva ciudad en este país es muy compleja. Tenemos una estructura administrativa donde se superponen administraciones y entidades, y claro, cada una arrima el ascua a su sardina, como se suele decir. Por poner un ejemplo, retirar o soterrar una línea eléctrica es más difícil que urbanizar todo el sector, no sólo por el coste sino por la gestión que conlleva. Lo más difícil del urbanismo no es el dinero que cuestan las cosas, que también, sino la gestión que lleva detrás y la España de hoy es especialmente compleja en este punto. Berrocales, en su Etapa 1, tiene en la actualidad implantados todos los servicios básicos (agua, luz, saneamiento etc …) y en el resto de las etapas se hará lo mismo conforme se vayan urbanizando.

Estanque de tormentas (fuente: Ayuntamiento de Madrid).
Estanque de tormentas (fuente: Ayuntamiento de Madrid).

En cuanto al riego, tenemos autorización del Canal para regar la etapa uno y estamos tramitando, junto con el resto de los sectores y el Ayuntamiento de Madrid, un proyecto de agua regenerada. Aquí ya tenemos ejecutada parte de la infraestructura, que será en el futuro con la que se rieguen todas las áreas verdes. El Canal es muy restrictivo y no te permite normalmente regar si no tienes una red de agua.

En la última comisión municipal de Obras y Equipamientos, la delegada anunció que Los Berrocales va a poner en servicio galerías de servicio.
Las galerías de servicios en Berrocales tienen cinco kilómetros de longitud. El PEISEM establece que toda la estrategia del sureste tenga estas infraestructuras. El Plan General de Madrid a veces ha sido muy criticado y yo creo que es en cierta medida injusto.

Primero, porque, a pesar de los intentos políticos que ha habido de cargarse del Plan General, los tribunales, tanto el Tribunal Superior de Justicia como el Supremo, han validado su legalidad. Segundo, porque, unido al propio plan, había un plan especial de infraestructuras, que es el PEISEM, que diseñaba todas las infraestructuras de los ámbitos, cosa que era novedosa porque uno de los problemas que tenía el urbanismo era que se iban haciendo las cosas y luego se iban resolviendo las infraestructuras.

Aquí se diseñaron cuáles eran las infraestructuras principales y que debían ir de forma pareja a la construcción. Otra cosa distinta es que toda la estrategia del este se encontró con una crisis inmobiliaria en el año 2007 hasta 2012 aproximadamente, que supuso una paralización muy dura porque no se vendía una casa en España. Y, claro, esto se financia con la venta de los usos lucrativos (residenciales, comerciales, industriales y terciarios) previstos por el planeamiento. Esa crisis provocó una parálisis y de ahí los retrasos en la ejecución. Pero está bien planteado el diseño en origen, de tal manera que las edificaciones tienen el soporte previo de urbanización y de servicios desde el primer momento.

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