Marcos Sánchez Foncueva es el gerente de la Junta de Compensación de Los Cerros. Atendió a Nuevo Sureste para tratar en profundidad la situación del ámbito, que enfila un año crucial en la ejecución de su primera etapa de urbanización.

Anunció hace un par de semanas que la Junta iba a solapar las etapas de urbanización en lo posible, lo que permitía reducir los plazos del desarrollo ¿Cuál es el nuevo calendario que manejan a corto, medio y largo plazo?
A corto plazo, la idea es que la etapa uno de urbanización esté terminada en un año y, si todo va como debe, el verano que viene podremos pedir la simultaneidad. Nos ha complicado la gestión el hallazgo de restos arqueológicos. No es lo ideal, pero hemos conciliado bastante bien obra y patrimonio. La Comunidad de Madrid tiene clara su visión sobre el hallazgo y se concilian muy bien la protección y el conocimiento exhaustivo de los restos con la ejecución de vivienda asequible y en alquiler con opción a compra. Ahora tenemos la liberación -arqueológica- de la etapa prácticamente terminada, salvo una pequeña superficie que es un yacimiento neolítico en la zona suroeste, y que estamos en vías de resolver.

Pero lo cierto es que en la mayor parte de la etapa ya podemos avanzar. Si es así, puesto que la arqueología ha sido un inconveniente para la obra de la etapa 1, lo que hemos hecho es anticipar la prospección de las etapas 2 y 3 para agilizar la obra. Hemos presentado el informe preliminar de las etapas 2 y 3 a la Dirección General de Patrimonio, y esta nos ha autorizado a una primera intervención para la caracterización del mapa arqueológico regional en estos espacios. Eso ya supone un ahorro de tiempo porque, a partir de ahora, en octubre o noviembre, empezaremos con la prospección, fundamentalmente, en la etapa dos, lo que nos permitirá realizar las intervenciones arqueológicas que al final se definan de manera más rápida y de modo que no coincidan con la obra de urbanización, como ha sucedido en la etapa 1.

Entonces, ¿cuándo comenzarán la etapa 2 de urbanización?
Lo ideal sería que, cuando estemos en condiciones de pedir la simultaneidad de la etapa 1, estemos también en condiciones de iniciar la etapa 2. Para ello, en el último trimestre de este año, empezaremos a pensar en la licitación de obras de la etapa dos. Durante estos meses y hasta junio del año que viene, nos dedicaremos a realizar la intervención arqueológica con más calma que en la etapa uno, y así poder empezar los trabajos de la etapa dos casi al mismo tiempo de pedir la simultaneidad en la etapa uno. En la etapa tres, sería el mismo plan, aunque pretendemos acelerarla un poco más. Pero es pronto aún para avanzar fechas porque en la etapa tres hay ciertos aspectos de la obra de urbanización que pretendemos estudiar serenamente con el Ayuntamiento para ver si hubiera posibilidad de modificar algunas cosas, especialmente en cuanto a movimiento de tierras, más allá de cambios de parcelación, que eso no se plantea, porque tiene una orografía complicada. Estamos estudiando que, desde el punto de vista de la urbanización, sea más sencilla, más viable, más armónica y con un mejor resultado. No podemos llegar y transformar un cerro para unir dos rotondas, tenemos que estudiar la forma de respetar en lo posible el paisaje singular de la zona.

Es un terreno muy complicado por la calidad del suelo y el desnivel.
Es un espacio privilegiado. Cualquiera que viene y ve el cerro de la Herradura o las vistas nos dice que esto es un privilegio. Creemos que es un ámbito que está, en cuestión de calidad de vida, muy por encima de otras zonas de Madrid. Vamos a contribuir a ello desde la urbanización y, conociendo a los promotores que están detrás, sabemos que también van a intentar hacer lo mismo desde el punto de vista arquitectónico.

Dentro de la etapa 1 está incluida una gran zona verde central que concluye al sur en una calle rodada que comunica el barrio a través de los cerros con la M-206. Estamos a punto de concluir el diseño de ejecución de este espacio vegetal que forma parte del Bosque Metropolitano. Como a día de hoy el plan especial está parado en las alegaciones, aún por resolver, estamos anticipando el proyecto. De tal modo, esto va a ser una especie de ensayo de todo lo que va a ser luego el Bosque Metropolitano. Es una responsabilidad importante y queremos hacerlo bien. Estamos trabajando con el Área de Obras municipal, que son los que, al final, tienen que hacer la gestión para que lo podamos ejecutar. Evidentemente, no será urbanizar sin más porque estamos hablando de crear un bosque de características muy especiales. Además, tiene muchas singularidades, como viveros de semillas de especies de la región de Madrid, una especie de vivero de insectos… la intervención es muy interesante. Además, coincide con parte del yacimiento neolítico de Casa Montero. Por tanto, queremos darle un contenido de Bosque Metropolitano, pero queremos que no sólo sea un espacio verde sin uso, sino que tenga contenido para los ciudadanos. Es un reto bonito e iremos viendo resultados en breve.

Los Cerros destina la mayor parte de su espacio a zonas verdes ¿Es un ámbito raro en ese sentido?
En los cinco ámbitos del sureste subyace más o menos esa idea, la de liberar espacio para zonas verdes. Lo que pasa es que en Los Cerros se ha llevado la idea, no al extremo, porque cuando hablas de extremo ya parece que estás exagerando, pero sí se ha llevado al límite de la capacidad. Así, funcionará como la ciudad de proximidad que todos queremos. No puedes hacer una ciudad de proximidad a lo ancho, eso es imposible. Hay formas de trabajar, hay formas de hacer urbanismo. Puedes hacer núcleos, pero una ciudad de proximidad es imposible hacerla porque va contra el concepto. Es liberar espacio para tener espacios verdes, tener un Bosque Metropolitano sea como una Casa de Campo que la gente use. Que puedan venir los colegios al centro de arqueología, que los senderistas puedan recorrer los caminos forestales…

Para eso, hay que hacer conexiones ¿En qué estado se encuentra el ecoconector de Casa Montero? ¿Dónde van a hacer el resto de ecoconectores?
El de Casa Montero está previsto dentro de nuestro calendario. Por otra parte, el ecoconector de la M-45 es demasiado caro y no estaba contemplado en el proyecto, por lo que nos planteamos utilizar el paso a la urbanización norte, ya construido, y conectar con el parque a través de terrenos de dotacional público. Y, luego, en la zona sur, un ecoconector sobre la R-3 no es viable desde el punto de vista económico. Estamos estudiando cómo resolverlo con el departamento municipal que está trabajando en Bosque Metropolitano.

La zona de Los Cerros está repleta de arroyos y aguas subterráneas ¿Cuáles son los planes que tienen en ese sentido?
Tenemos un plan de trabajo muy serio con la Confederación Hidrográfica del Tajo. Vamos a preservar en lo posible el patrimonio hídrico a cielo abierto que queda, que no es tanto, porque la mayoría de los arroyos están canalizados.

¿No hubiera sido más fácil de implementar todo el sector en una sola etapa?
Hubiera sido más razonable, incluso más racional, que hubiera sido una etapa de ejecución de obra única. Si se quiere, dividida por lotes, en función de las necesidades o de las conexiones que se tuvieran que realizar. Pero dividir en tres etapas, con tres licitaciones, tres procedimientos, tres simultaneidades… No era necesario porque es un ámbito que, si bien es complejo desde el punto de vista de obra de urbanización, desde el punto de vista de extensión, superficie y concepción del ámbito, podría haberse ejecutado de una sola vez. En otros ámbitos, como Los Berrocales o Valdecarros, que son mucho más grandes, sí tiene más lógica.

La directora general de Vivienda decía hace unos días en el COAM que el nuevo urbanismo ha de tender a la concentración ¿Ustedes densifican el espacio urbano?
Apostamos por ello. Porque es la forma, desde mi punto de vista, de hacer ciudad, hoy por hoy y sobre todo en Madrid y en ámbitos que ya no están tan cerca del centro como son estos del sureste. Porque liberas espacio para superficies verdes, aportas calidad de vida, sostenibilidad, un medio ambiente más sano, más saludable, etcétera. Pero es que, además, lo que consigues, si tienes la posibilidad como tenemos de mezclar usos, es que, al estar la población viviendo en altura, tienes una calidad extraordinaria.

La altura busca que, cuando haya vida en el barrio, esa vida sea real. Es decir, tú bajas de tu edificio, de tu casa y tienes además de tener muchísima zona verde, tienes la posibilidad en tu calle de disponer de un comercio de proximidad que te permite satisfacer tus necesidades básicas en un paseo y conectarte con la gente. Las zonas verdes son espacios que funcionan. Por ejemplo, tenemos una zona verde 23 que funcionará como núcleo en el que se concentre mucha población y, de ahí, se podrá andar por un bulevar verde que conectará con el Bosque Metropolitano. La idea es generar conexiones.

¿Cómo afecta esa densificación a la movilidad?
Nos interesa muchísimo la movilidad blanda y queremos que sea la que domine en los desplazamientos. Son bicicletas, vehículos eléctricos de pequeño tamaño, patinetes y, por supuesto, el tránsito peatonal. La conexión con la ciudad que te da caminar te ofrece capacidad de observación y una experiencia urbana agradable. Por eso, apostamos por zonas arboladas por las que la gente se desplace. La densificación te permite todo eso, siempre que los usos estén mezclados y puedas tener comercio y dotaciones. Una ciudad de proximidad, pero en la que la gente pueda elegir cómo moverse, también en su vehículo. No obligar a las personas a estar en su núcleo y no salir de allí. Hay que establecer incentivos en positivo y no en negativo.

¿Cuáles son las tipologías de vivienda contempladas en el sector?
La tipología es variada: bloque cerrado, abierto, torres en la zona central… Espero que, dentro de 40 años, Los Cerros se entienda como un espacio en el que se está implementando casi todo lo que hoy consideramos un urbanismo sostenible.

Se acaba de aprobar la modificación puntual del Plan Parcial de El Cañaveral para introducir usos mixtos en el espacio industrial ¿Contemplan usos mixtos?
La zona residencial queremos tocarla muy poco porque ya cuenta con zócalo comercial. Es verdad que, hoy por hoy, no sé dentro de cinco o diez años, el uso industrial y logístico en Los Cerros tiene una salida desde el punto de vista comercial más complicada. Hay que tener en cuenta que el uso industrial de Los Cerros es compatible con terciario. Con lo cuál, estamos seguros de que podrá arreglarse sin tener que cambiar la ordenación. Además, la Comunidad de Madrid está empujando para facilitar ese tipo de situaciones con la posibilidad legal de transformación de usos terciarios en residencial, y creo que va a seguir en esa línea. Nos va a servir, y nos va a servir de mucho.

¿Se plantean transformar esas parcelas en dotacional privado como facilita la legislación?
Desde la Junta no nos planteamos cambios de uso más allá de aquello que pudiera ser posible cuando se implementen, pero nosotros no nos estamos planteando cambios de uso todavía. Vamos a ver cómo van evolucionando las cosas. Ahora mismo hay toda una normativa que tenemos que ver cómo funciona y además hay toda una realidad que está empujando a esa normativa. Te hablo del ‘coliving’, que es un tema delicado porque no te da un encaje normativo muy claro, pero es evidente que es lo que la sociedad pide. El ‘senior living’ también, por ejemplo, nadie lo tiene en consideración, pero es otra demanda ciudadana. A nivel dotacional, hay suficiente en el ámbito, tanto privado como público.

El plano muestra que el sector tiene cierta tendencia a la zonificación.
Hay que tener en cuenta que la zonificación de Los Cerros nace con el Plan General de Ordenación Urbana de 1997. Soy crítico con los planes generales como fórmula de ordenar el territorio, pero es evidente que el plan de 1997 ha hecho muchas cosas bien. La ordenación no es la mejor, pero esa zonificación de usos se diluye gracias a la diversificación de usos y la densificación, que permiten que todo esté muy a mano. Además, siguiendo con el concepto de zonificación, gracias a la modificación del precio del módulo, que vamos a ver en breve, al facilitar que el promotor no pierda, vamos a poder ver mucha calidad en la vivienda protegida, que es más de la mitad de todas las que se van a construir.

Hablando de vivienda protegida, salvo una parcela en el noroeste, el suelo de vivienda e integración social de la Comunidad de Madrid está junto a la Cañada Real de Merinas y la R-3. ¿Se plantean una ordenación especial al estar junto a estos espacios?
La Comunidad de Madrid está trabajando muy bien mediante la colaboración público-privada. Le está dando unos resultados extraordinarios. Poco más podemos hacer que no hayamos hecho. Es verdad que las parcelas están colocadas en los extremos del barrio, pero la disposición es muy buena y, al ser terrenos tan grandes, tienen muchísimas posibilidades para edificar. La parcela VIS-4 tiene una de las mejores localizaciones del sector. La edificabilidad de Los Cerros está muy concentrada y estos suelos van a estar muy integrados en el barrio.

¿La Junta de Compensación ha reservado parcelas para financiar parte de la urbanización?
Sí, la Junta tiene seis parcelas reservadas para autofinanciarnos con un aprovechamiento de unos 163.000 metros cuadrados. Fundamentalmente, son las parcelas destinadas a gasolineras porque se ha facilitado que los propietarios puedan sacar el máximo partido en lo posible a sus parcelas. Los Cerros tiene la especificidad de que las parcelas son muy grandes con el objetivo de dar mucha capacidad a los arquitectos para idear la mejor solución en cada caso. Hemos tratado de que los propietarios minoritarios consoliden, si no parcelas completas, sí los proindivisos para que sean viables. Por tanto, la Junta no ha dado tanta importancia a las reservas como al resultado final de la reparcelación. El 80 por ciento del suelo, no obstante, está en manos de grandes promotores, por lo que, en cuanto a financiación, no prevemos que haya ningún problema, más allá de detalles puntuales.

El Ayuntamiento presentó hace unos días el diseño de la Gran Vía del Sureste. En Los Cerros, entra por el bulevar del sílex, gira y sube hasta la rotonda que cruza la M-45 ¿Cambia la ordenación de esta calle al cruzar a la urbanización norte?
Va a ser una prolongación, lo que pasa es que dónde acabe no es importante, sino que lo importante es cuál va a ser el servicio que ofrezca, y va a ser el mismo. A lo mejor, efectivamente, al atravesar una gran vía, puede cambiar, pero, al final, el espíritu va a ser el mismo en un sitio que el otro.

El consejero de Transportes descartó en el Pleno de la Asamblea de Madrid la construcción del Metro a El Cañaveral por motivos técnicos. El Plan de Cercanías del Ministerio de Transportes planteaba la posibilidad de construir estaciones ferroviarias en El Cañaveral y Los Cerros, si se hacía la ampliación hasta Mejorada del Campo por la zona ¿Tienen información al respecto?
Esperamos que llegue, pero no lo planteamos como un objetivo porque no depende de nosotros, con independencia que estamos hablando con todos los organismos, con todas las administraciones, para que las cosas sean lo mejor posible. Respecto a la movilidad, seguimos en conversaciones con la Comunidad de Madrid para que preste el mejor servicio posible. No obstante, la parada de Los Ahijones – Los Berrocales estará muy cerca. Se podrá llegar en cuestión de minutos.