Los desarrollos del sureste de Madrid acogerán 333.000 personas en 48,35 kilómetros cuadrados. Esto supone una densidad de población de 7.673,21 personas por kilómetro cuadrado, frente a los 5.265,91 habitantes de media que tenía la capital en 2023. El diseño urbano de cada nuevo barrio condiciona esta realidad, que supondrá usos más intensivos de servicios públicos a menor coste, mayor productividad económica y congestión en el tráfico.
La directora general de Vivienda de la Comunidad de Madrid, María José Piccio Marchetti, explicó en el mes de junio en la presentación de ‘Madrid 2050′ en el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), que las circunstancias demográficas están cambiando y, con ellas, las demandas de vivienda, lo que exige mayor construcción. Planteó la necesidad desarrollarlas con un alto nivel de calidad, sostenibilidad y eficiencia para garantizar la dignidad de los hogares. Por último, lanzó al público la reflexión de repensar la densidad urbana y el concepto de ciudad compacta.
Los desarrollos del este y el sureste de Madrid parecen seguir esa tendencia de compactación, tal y como prescribieron los redactores del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997. Estos sectores se extienden a lo largo de 48,35 kilómetros cuadrados de territorio de los distritos de San Blas- Canillejas, Vicálvaro y Villa de Vallecas. En su seno, 333.000 personas aproximadamente vivirán en casi 139.000 casas. De tal modo, la densidad de población, al concluir toda la implementación de estos barrios alcanzará las 7.673,21 personas por kilómetro cuadrado. Se trata de un 45,71 por ciento más que la media madrileña.
No obstante, este dato es engañoso. Hay que tener en cuenta que la reserva de suelo para zonas verdes en estos ámbitos es sustancialmente más generosa que en el resto de la ciudad. 14,074 kilómetros cuadrados estarán dedicados a parques y, sobre todo, a espacios forestales, muchos de ellos integrados en el Bosque Metropolitano de Madrid y muy concentrados al este de estos sectores. De tal modo, si se analizase tan sólo el espacio urbano como tal, la densidad sería mucho mayor.
Congestión y actividad económica
Existen varias consecuencias derivadas de esta densidad. El uso del espacio urbano será más intensivo (incluidos los espacios verdes), lo que aumentará el coste de mantenimiento. Y la construcción comunitaria será más estrecha entre los habitantes de los barrios. Se necesitarán políticas públicas más intensas para gestionar las necesidades y demandas del público. También, se desarrollarán puntos de saturación de servicios, aunque su coste por unidad de superficie será menor -por ejemplo, no es lo mismo recoger la basura en una urbanización de chalets que en un edificio de pisos-, y la movilidad derivará en una mayor congestión (siempre y cuando no se logre retener a la población en el propio ámbito, motivo por el que se promueven estrategias como la famosa ‘ciudad de los 15 minutos‘, la movilidad peatonal y ciclista, o la habitabilidad en células urbanas como las ‘supermanzanas’).
Los espacios comunes privados deberán soportar un mayor desgaste. Por el contrario, las especificaciones legales de tamaño y calidades de las viviendas evitarán hacinamiento (aunque se debate qué tipo de casa se desea, en función de variables como el teletrabajo) y otros problemas derivados en los hogares. La actividad económica estará más concentrada y generará más sinergias, de tal modo, que podrán acumularse más inversiones, más beneficios y, por extensión, más empleo. Por el mismo motivo, los locales para la actividad económica serán mucho más caros. También, esos barrios generarán una mayor cantidad de dinero por tributos y los precios de los bienes y servicios serán más altos.
El Cañaveral tiene 5,37 kilómetros cuadrados de superficie y está previsto que albergue, cuando haya completado la edificación de todos sus inmuebles (unos 14.000), algo más de 37.000 vecinos, 6.962 por kilómetro cuadrado. Su organización urbanística, mayoritariamente constituida por manzanas cerradas, sin edificios de muchas alturas, y sus grandes avenidas facilitan una densidad que es la que más se acerca a la media del resto de la capital.
En Los Ahijones, van a construirse alrededor de 18.724 viviendas. Habrá unos 50.000 habitantes en los 5,7 kilómetros cuadrados en los que se extiende el ámbito. Es decir, resultará una densidad de 8.771 habitantes por kilómetro cuadrado que habitarán en un barrio que ha proyectado una distribución proporcionada de todas las infraestructuras y servicios en todo el territorio que abarca, aunque irá reduciendo su altura desde la Gran Vía del Sureste, eje central del sector, a sus extremos. De tal modo, puede entenderse que se trata de una población homogénea en su densidad.
Zonificación
Valdecarros tiene una organización similar, aunque tiene la ventaja de tener cierta holgura en la construcción de los edificios, al poder edificar más alturas en su cogollo central (etapas 6 y 8 de urbanización), especialmente, en su plaza hipodrómica. Condensará en ese centro más actividad poblacional precisamente por esa concepción, frente a las etapas de urbanización del norte y el noreste (fases 1 a 4 del proyecto), con menor número de alturas. De tal modo, dispone de 1.928 hectáreas en los que se calculan construir 51.656 pisos para casi 138.000 nuevos vecinos. Es decir, una densidad de 7.154 personas por kilómetro cuadrado.
Por su parte, Los Berrocales tiene una mayor tendencia a la zonificación en sus 8,3 kilómetros cuadrados de superficie, separando la industria, el terciario y el residencial, articulado en torno a la idea de las ‘supermanzanas‘. De tal modo, los casi 60.000 futuros vecinos del barrio (se construirán 22.285 pisos), a pesar de habitar en un espacio en teoría menos denso que el anterior, ya que el sector está calculado para 7.405 personas por kilómetro cuadrado, en realidad, tendrá mayor afluencia poblacional en los espacios de vivienda.
Los Cerros dará una vuelta más a este concepto para fomentar la edificación en altura y puesta en valor de las zonas verdes, para las que dedicará el 34 por ciento de sus 470 hectáreas. Habrá 14.276 viviendas (unos 38.000 vecinos) en 4,7 kilómetros cuadrados, resultando una densidad poblacional de 8.085 personas. Del mismo modo, el último diseño de la Nueva Centralidad del Este anuncia hasta 18.000 viviendas (unos 48.000 habitantes) en 500 hectáreas. En realidad, toda la propuesta residencial se concentrará en la zona centro del desarrollo, ya que al norte contará con un campus tecnológico y, al sur, con el gran parque de las lagunas de Ambroz. De tal modo, arrojará una densidad de 9.613 vecinos por kilómetro cuadrado.
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